http://www.fukuzai.com/ 資産３億円からの財産形成マネジメント ja Copyright 2009 Wed, 29 Jul 2009 13:33:34 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss ■相続実務学校2009　株式会社東京アプレイザル様セミナー
「“稼げる”相続(不動産)コンサルタントになる方法」
～ 相続で人脈を活かし、ビジネスチャンスを広げ、稼げるようになるために ～ 日　時 2009年10月21日（水） 10：30～17：30（受付 10:00～）
内　容 １．相続・不動産コンサルタントの役割と業務フロー
２．総資産の把握とその目的
３．遺産分割協議書の案を作成
４．専門家・実務家との連携方法とマネジメント
５．資産家から業務委託契約書や委任状を頂いて総合プロデュース

＜講師＞
株式会社福田財産コンサル　代表取締役　福田　郁雄 会　場 週間住宅新聞社セミナールーム（東京都新宿区高田馬場1-28-10三慶ビル4F） 主　催 株式会社東京アプレイザル 申　込 お申込はこちらから ]]> http://www.fukuzai.com/2009/07/20092009729.html http://www.fukuzai.com/2009/07/20092009729.html 05セミナー等のご案内 Wed, 29 Jul 2009 13:33:34 +0900 税理士法人タクトコンサルティング情報企画室 TEL:　03-5208-5400 ]]> http://www.fukuzai.com/2009/03/post_90.html http://www.fukuzai.com/2009/03/post_90.html 05セミナー等のご案内 Wed, 25 Mar 2009 15:59:50 +0900 本のお買い物はこちらから 混迷の不動産市場を乗り切る優良資産への組み換え術 ―資産を守り、増やしていくために地主・資産家・中小企業オーナーがとるべき対策は… (住宅・不動産実務ブック) 福田 郁雄 (著) 単行本: 169ページ 出版社: 住宅新報社 (2009/01) 総額６００億円を超える資産コンサルティングの経験を持つ著者が、不良資産を優良資産に組み換えるという発想を説明しています。 現在の資産下落時の対策として有効な『資産の組み換え』を具体的な事例を挙げて、提唱しています。 資産を守り、増やしていく為にお役立て下さい。]]> http://www.fukuzai.com/2009/01/post_92.html http://www.fukuzai.com/2009/01/post_92.html 07執筆活動 Fri, 30 Jan 2009 10:49:54 +0900 詳細、お申込はこちら]]> http://www.fukuzai.com/2008/10/_20081028.html http://www.fukuzai.com/2008/10/_20081028.html 00ニュース＆トピックス Tue, 28 Oct 2008 15:08:31 +0900 詳細、お申込はこちら]]> http://www.fukuzai.com/2008/05/80511.html http://www.fukuzai.com/2008/05/80511.html Mon, 12 May 2008 10:38:13 +0900 株式会社福田財産コンサルのサービス 「資産の組み替え編」（事例付）→こちらをクリックしてください ]]> http://www.fukuzai.com/2007/12/post_82.html http://www.fukuzai.com/2007/12/post_82.html Fri, 07 Dec 2007 10:51:57 +0900 ●ご挨拶●
今回も、多くの方々のご協力やご出席をいただき、盛況のうちに閉会することができました。これも日頃からお引き立てくださいます皆様のお陰と改めて感謝しております。 　今後とも一層の努力を致します所存でございますので、ご指導、ご鞭撻を賜りますよう、よろしくお願い申し上げます。 ●心の相続対策セミナー●
東京都中小企業会館　９階講堂にて開催しました。 相続アドバイザー協議会　副理事長　野口　賢次先生 「心の相続」というテーマでご講演いただきました。 続いて、株式会社福田財産コンサル　代表取締役　福田　郁雄　が 「相続対策は不良資産の整理から」というテーマで講演しました。 師走のお忙しい時期にもかかわらず、たくさんの方にご出席いただきました。 ●忘年会●
メルキュールホテル銀座東京　２Fレストランにて開催しました。 税理士法人　タクトコンサルタント　本郷　尚先生より、ご挨拶を賜りました。
株式会社　住宅新報社　本多編集長より、ご挨拶を賜りました。
不動産貸付業　矢澤様より、ご挨拶を賜りました。
三崎商事株式会社　長崎会長に、乾杯の音頭をお願いいたしました。
株式会社　測量舎　高橋社長に中締めをお願いいたしました。
忘年会会場の様子
司会の　波多野　里奈さん（左から二番目のオレンジ色のスーツの方）と 運営スタッフ一同。 ]]> http://www.fukuzai.com/2007/12/2007124.html http://www.fukuzai.com/2007/12/2007124.html Wed, 05 Dec 2007 14:15:44 +0900

]]> http://www.fukuzai.com/2007/10/dvd.html http://www.fukuzai.com/2007/10/dvd.html Mon, 01 Oct 2007 10:42:23 +0900 まだまだ残暑厳しい折、いかがお過ごしでしょうか？ 　 　私共、福田財産コンサルでは、御覧になってくださる方々に、より見やすく、より分かりやすいホームページをご提供いたしたいとの思いから、このたびホームページをリニューアルいたしました。 　ご意見、ご感想等ございましたらご遠慮なくお聞かせくださいませ。 今後とも宜しくお願い致します。 http://www.fukuzai.com/2007/09/20070915.html http://www.fukuzai.com/2007/09/20070915.html Sat, 15 Sep 2007 10:41:34 +0900 2006年資産運用ビジネス特集 住宅新報掲載記事 ※タイトルをクリックしてください

NO	タイトル				掲載日
1	不動産投資の最新事情 ～資産バブル時代の不動産投資最前線～				平成18年2月21日号
2	地主のための土地活用 ～いま有効な土地活用方法と実践～				平成18年6月20日号

]]> http://www.fukuzai.com/2007/08/2006.html http://www.fukuzai.com/2007/08/2006.html Tue, 07 Aug 2007 16:35:25 +0900 　いよいよ最終回。１年間お付き合いいただいた読者の皆様に感謝いたします。 　不動産投資の実務の中で日々感じることを50回にわたりつづってきましたが、最後に今後の不動産投資動向を占うことで締めくくりたいと思います。 　最近気になることがある。専門誌以外の新聞や雑誌にも「不動産ミニバブル」や、「ファンドバブル」という言葉が氾濫し始めたことである。その他には「カネ余りの土地ブーム再来」、「銀行、不動産融資復活」「高値更新ＲＥＩＴブーム」など威勢の良い言葉が見出しに並んでいる。そして、記事の最後には「品不足による利回りの低下」、「金利上昇のリスク」、「曲がり角」というバブルが弾けることに対する警告となっている。 　銀行の支店長から当社に「不動産投資物件を探しているので、優良物件があれば紹介してほしい」という依頼は相変わらず多い。そこで、その依頼者を尋ねると「法人です」と答えてくれるのだが、さらに突っ込んで「不動産業者ですか？」と尋ねると「ハイそうです」となる。 　もはや、市場のプレイヤーは不動産業者が主体となり、所有中のインカムゲインと売却によるキャピタルゲインの二重の利益を享受している。以前のバブルとは違い、売れ残ってババをつかむというリスクは少ない。売れずとも持っている限り、支払より収入の方が多いので資金繰りに困ることはない。金利の上昇や家賃の下落等のリスクはあるが、ババをつかむという心配がないので、物件があれば積極的に購入する。 　このような現象を見ていると、「今は売り時」と言える。買い手が少ない時に買い、買い手が多い時に売るというスタンスが原理原則である。確かに、品不足となりさらに物件価格が上がるという読みもあるが、それにも限界がある。 キャップレートの底値感が言われる中、レバレッジによる利回りの上乗せがされているしくみを考えれば、金融引き締めが起これば、ミニバブルが弾けることは明らかである。 　自己資金をなるべく多くし、長期に所有しながら安定収入を得るということであれば全く問題はないが、そうでなければ今は誰もが結果オーライというわけではなくなっているのだ。 http://www.fukuzai.com/2007/08/50.html http://www.fukuzai.com/2007/08/50.html Tue, 07 Aug 2007 16:21:14 +0900 　このコーナーも次回が最終回なので、今回は不動産投資のそもそもの目的について考えてみたい。 最近では大企業の再生が終了しつつあり、中小企業の再生がはじまっている。本業にかかわる資産は処分できないので、まずは本業以外のノンコア資産を売却する検討を行う。ところが、多くの場合、本業の儲けより賃貸収入の方が大きくてノンコア資産を売却するとなると赤字に陥ることにもなる。 　汗水たらして働いて得た利益は雀の涙で、下手をすれば赤字となるのに対し、ノンコア資産の収益不動産は安定した収益を生んでＲＯＡ（総資産利益率）を高めている。 　コア資産は事業をするための事務所や工場などであるが、実は一ヶ月のうち実働は20日でしかない。また、夕方から朝までは使用していないので、実際に稼動しているのは年間の1/3で2/3は遊んでいることになる。ところが、ノンコアは朝昼晩、お盆や正月も含め家賃を稼ぎ続けている。社員の欠勤の心配もいらない。 　それだけではない。中小企業が副業で所有している場合は、最有効使用されていない場合が多い。不動産のプロから見ればリモデリングして他のテナントに入れ替えたほうが収益を上げられるのではと考えるのだが、副業で運営している場合は成り行き任せが多いので、そのような発想はない。 　社歴の長い会社の場合、時代の変化についていけなくなり、収益の確保が難しくなってくることが多いが、好調時に節税対策も含め取得した収益不動産が安定した収益を稼ぎ穴埋めしている構図となっている。 　若いときはがむしゃら働き、本業で利益を出し蓄財し、それを収益不動産に組み替え、いずれは賃貸収入だけでもやっていけるようにする。このことは、中小企業のオーナーだけではなく、個人のサラリーマンについても基本的に同じである。 　安定した賃貸収入というバッファーがあるだけで、生活や仕事に随分余裕が生まれてくる。人は余裕の中で、良い仕事や本当にやりたいことができるのだと思う。 　不動産投資によって収益を得ることを目的と考えがちであるが、本当はその得た収益をいかに有効に使えるかが重要である。つまり、不動産投資は人生設計のツールにすぎない。 http://www.fukuzai.com/2007/08/49.html http://www.fukuzai.com/2007/08/49.html Tue, 07 Aug 2007 16:20:17 +0900 　資産家に対し資産設計の一環として、不動産投資を勧めることが増えてきた。資産家への不動産コンサルのメニューは、数えるほどしかない。「売る」か「貸す」か「建てる」か「買う」かのどれかである。その組み合わせによって不良資産を優良資産に組み替えていくのである。私はこのことを「資産リストラ」と呼んでいる。 　バブルが弾けたころは、資産家にさかんに土地の売却を勧めた。「どうしても売りたくない場合は、定期借地権にして保証金をなるべく多く受け取り、現金を手にしなさい。」とアドバイスした。ここ数年は買いである。しかも流動性の高い物件をである。不動産を取り巻く情勢が変化した場合には、すぐに売れるようにしなくてはならないからである。 　賃料は下落傾向にあるが、それ以上に土地・建築費・金利のトリプル安により収益力が向上しているので、不動産投資には良い環境だ。しかも、金融機関の後押しによって手元資金が少なくても取得できる。 　このように時代を先読みして、資産家へのアドバイスを行うのであるが、信用してくれなければ、事が始まらない。そのためには、日頃の付き合いが大切となってくる。資産家から「正直、専門的なことはわからない。あなたが言うのだから間違っていないだろう」というような名誉な言葉をいただけるようになったらしめたものである。 　資産家が好きな人は、例えば「自分のことを先回りして、考えてくれる人」「ウソを言わない人・裏切らない人」「自分の立場がわかってくれる人」「専門的知識・経験がある人」「広い人脈を駆使して最適案をだしてくれる人」などだろう。 　資産家に好かれるようになるためには、日頃の研鑽が欠かせない。不動産コンサルタントの資格やファイナンシャル・プランナーの資格はもちろんのこと、実践レベルで実績を残していかなくてはならない。ここで言う好かれる人とは、「人間的に良い人」というのではなく、「役割・使命を全うできる人」というのに近い。 　接待を中心とした、ウェットな付き合い方も大切であるが、成功者や代替わりした資産家に対しては、何よりもプロとして期待されることが必要だ。 http://www.fukuzai.com/2007/08/48.html http://www.fukuzai.com/2007/08/48.html Tue, 07 Aug 2007 16:19:15 +0900 　投資効率のみを追求するだけでは許されない時代が目の前に来ている。京都議定書発効や環境配慮促進法施行などの動きもあり、不動産投資も環境を無視するわけにはいかなくなるだろう 　環境というとなんとなく抽象的で、感覚的にはわかっていても実感が湧かない方が多いだろう。ところが、すでに金融機関の中にはエコサポート・ビジネスローンの取り扱いを始め、環境保全を目的とした設備投資資金限定の融資を商品化しているところもある。 　例えば環境共生型賃貸住宅の場合を例にしてみよう。環境を配慮することにより金利や貸し出し条件を優遇しているのである。審査の条件として、「環境報告書」や「環境プランナー報告書」を作成することやＣＡＳＢＥＥ評価認証の申請が必要である。 　住宅の場合、緑化、シックハウス対応、通風・採光、雨水再利用、断熱、生態系保存、建物の耐用、スケルトンインフィル、バリアフリー、セキュリティー、管理、オープンスペース、コミュニティー、経営の安定など多岐に渡り評価の対象となっている。 　建築に従事しているものにとっては当たり前の項目も多いのであるが、幅広い観点から環境に配慮することになる。 　また、これらのことは入居者の望んでいることでもあるので、結果的に入居率や家賃の向上につながり、最終的にオーナーに帰ってくるという循環が考えられる。 　一番の課題は誰が環境対応にするためのコストを負担するかである。たとえば容積率目一杯でかつ高層化すれば収益は良くなるのであるが、環境への配慮がしにくくなる。低層住宅にすれば、環境への配慮はしやすくなるのだが、容積率を残し収益を圧迫することにもなる。 　比較的入居者に喜ばれて、安価にできるものとして、太陽熱温水器、節水型トイレ、洗濯注水栓、通風用スリット、雨水利用などが考えられる。敷地に余裕があれば、建物の南北に高木を植え、微気候を発生させ気温を低下させることなどができる。 　環境を追求するとなると一見投資効率とは矛盾するような話に見えるが、住まいは環境に直結する分野でもあるので、入居者のニーズを意識していれば、おのずと環境共生住宅の方向に向かう。 http://www.fukuzai.com/2007/08/47.html http://www.fukuzai.com/2007/08/47.html Tue, 07 Aug 2007 16:18:27 +0900 　競売市場の激化もあり、収益物件を競売で取得することが困難といわれている。そこで競売となる前に任意売却で取得しようとする動きが活発になっている。 　今のところ任意売却は精通したプロ向けの仕事である。利害関係者の間で調整を行いながら、売買を成立させていく。利害関係者は売主、買主、債権者（複数あり）、賃借人、弁護士などの納得いく着地点を見つけ、分配金という形で決着をつける。 　任意売却は競売と比較して、売主から見れば世間に公表されることなく、再生が可能となり、買主からすると相対取引なので価格が高騰することがなく、債権者からすれば無税償却が可能となり、弁護士からすれば報酬が得られ、不動産業者からすれば仲介手数料が得られ、賃借人からすれば引継ぎがスムーズにいくなど、うまくまとまれば全員が得となる。 　この場合、損する人はこの中にはいない。たしかに銀行は貸し倒れとなり損が発生しているものの、公的資金が注入されその後銀行株も上昇しているので損はしていない。となると、公的資金は国民の税金なので、結局国民が損をしたことになる。 　売主は債務免除となるが、再生することにより利益を上げ、そして税金を支払うことによって国民に返すことができる。この「善の循環」が機能しつつあり、日本経済も上向きかげんとなっていると解釈するのはいささかうがった考えだろうか？ 　任売は残債、税金の滞納、占有関係、他の資産など所有者の現状把握から始まる。同時に物件の調査と弁護士への依頼を行う。そのうえで債権者との交渉を行うのであるが、あらかじめ金融機関にあたりをつけておかなければ骨折れ損となる。最近では競売価格が高騰しているので、競売を検討する金融機関が多いうえ、そもそも金融機関の体力次第で任意売却が決まる。 　物件の価格は、コストをすべて包括して計算することがポイントだ。コストとしては、管理費滞納分、税金の滞納分、引越し代、弁護士費用、抹消費用、解体費、測量費、リフォーム費用などである。市場価格からこれらのコストを差し引き、債権者の抵当権抹消費用を確定させ債権者の了解を得て取引が成立する。 http://www.fukuzai.com/2007/08/46.html http://www.fukuzai.com/2007/08/46.html Tue, 07 Aug 2007 16:17:09 +0900