tag:www.fukuzai.com,2008://2 2008-06-12T07:37:56Z 資産３億円からの財産形成マネジメント Movable Type 3.34 tag:www.fukuzai.com,2008://2.180 2008-05-12T01:38:13Z 2008-06-12T07:37:56Z

平成20年6月10日（火）に第2回お客様事例発表会を開催致します。詳細、お申込は...

fukuzai 詳細、お申込はこちら]]> tag:www.fukuzai.com,2007://2.177 2007-12-07T01:51:57Z 2008-05-12T09:14:35Z

株式会社福田財産コンサルのサービス 「資産の組み替え編」（事例付）→こちらを...

fukuzai 株式会社福田財産コンサルのサービス 「資産の組み替え編」（事例付）→こちらをクリックしてください ]]> tag:www.fukuzai.com,2007://2.176 2007-12-05T05:15:44Z 2008-05-12T09:11:12Z

●ご挨拶● 今回も、多くの方々のご協力やご出席をいただき、盛況のうちに閉会する...

fukuzai ●ご挨拶●
今回も、多くの方々のご協力やご出席をいただき、盛況のうちに閉会することができました。これも日頃からお引き立てくださいます皆様のお陰と改めて感謝しております。 　今後とも一層の努力を致します所存でございますので、ご指導、ご鞭撻を賜りますよう、よろしくお願い申し上げます。 ●心の相続対策セミナー●
東京都中小企業会館　９階講堂にて開催しました。 相続アドバイザー協議会　副理事長　野口　賢次先生 「心の相続」というテーマでご講演いただきました。 続いて、株式会社福田財産コンサル　代表取締役　福田　郁雄　が 「相続対策は不良資産の整理から」というテーマで講演しました。 師走のお忙しい時期にもかかわらず、たくさんの方にご出席いただきました。 ●忘年会●
メルキュールホテル銀座東京　２Fレストランにて開催しました。 税理士法人　タクトコンサルタント　本郷　尚先生より、ご挨拶を賜りました。
株式会社　住宅新報社　本多編集長より、ご挨拶を賜りました。
不動産貸付業　矢澤様より、ご挨拶を賜りました。
三崎商事株式会社　長崎会長に、乾杯の音頭をお願いいたしました。
株式会社　測量舎　高橋社長に中締めをお願いいたしました。
忘年会会場の様子
司会の　波多野　里奈さん（左から二番目のオレンジ色のスーツの方）と 運営スタッフ一同。 ]]> tag:www.fukuzai.com,2007://2.87 2007-10-05T01:46:36Z 2008-05-12T09:00:29Z

４月より、ラジオ日本にて放送しておりました、「ふくちゃん、りなの不動産投資学校」...

fukuzai http://www.fukuzai.com/2007/07/post_24.html]]> tag:www.fukuzai.com,2007://2.86 2007-10-01T01:42:23Z 2008-05-12T09:17:00Z

平成19年7月10日（火）に、東京都中小企業会館（銀座）にて開催いたしました、 ...

fukuzai

]]> tag:www.fukuzai.com,2007://2.85 2007-09-15T01:41:34Z 2008-05-12T09:23:54Z

まだまだ残暑厳しい折、いかがお過ごしでしょうか？ 　 　私共、福田財産コンサルで...

fukuzai まだまだ残暑厳しい折、いかがお過ごしでしょうか？ 　 　私共、福田財産コンサルでは、御覧になってくださる方々に、より見やすく、より分かりやすいホームページをご提供いたしたいとの思いから、このたびホームページをリニューアルいたしました。 　ご意見、ご感想等ございましたらご遠慮なくお聞かせくださいませ。 今後とも宜しくお願い致します。 tag:www.fukuzai.com,2007://2.79 2007-08-07T07:35:25Z 2008-05-12T09:32:38Z

2006年資産運用ビジネス特集...

fukuzai 2006年資産運用ビジネス特集 住宅新報掲載記事 ※タイトルをクリックしてください

NO	タイトル				掲載日
1	不動産投資の最新事情 ～資産バブル時代の不動産投資最前線～				平成18年2月21日号
2	地主のための土地活用 ～いま有効な土地活用方法と実践～				平成18年6月20日号

]]> tag:www.fukuzai.com,2007://2.142 2007-08-07T07:21:14Z 2007-10-30T07:22:03Z

　いよいよ最終回。１年間お付き合いいただいた読者の皆様に感謝いたします。 　不動...

fukuzai 　いよいよ最終回。１年間お付き合いいただいた読者の皆様に感謝いたします。 　不動産投資の実務の中で日々感じることを50回にわたりつづってきましたが、最後に今後の不動産投資動向を占うことで締めくくりたいと思います。 　最近気になることがある。専門誌以外の新聞や雑誌にも「不動産ミニバブル」や、「ファンドバブル」という言葉が氾濫し始めたことである。その他には「カネ余りの土地ブーム再来」、「銀行、不動産融資復活」「高値更新ＲＥＩＴブーム」など威勢の良い言葉が見出しに並んでいる。そして、記事の最後には「品不足による利回りの低下」、「金利上昇のリスク」、「曲がり角」というバブルが弾けることに対する警告となっている。 　銀行の支店長から当社に「不動産投資物件を探しているので、優良物件があれば紹介してほしい」という依頼は相変わらず多い。そこで、その依頼者を尋ねると「法人です」と答えてくれるのだが、さらに突っ込んで「不動産業者ですか？」と尋ねると「ハイそうです」となる。 　もはや、市場のプレイヤーは不動産業者が主体となり、所有中のインカムゲインと売却によるキャピタルゲインの二重の利益を享受している。以前のバブルとは違い、売れ残ってババをつかむというリスクは少ない。売れずとも持っている限り、支払より収入の方が多いので資金繰りに困ることはない。金利の上昇や家賃の下落等のリスクはあるが、ババをつかむという心配がないので、物件があれば積極的に購入する。 　このような現象を見ていると、「今は売り時」と言える。買い手が少ない時に買い、買い手が多い時に売るというスタンスが原理原則である。確かに、品不足となりさらに物件価格が上がるという読みもあるが、それにも限界がある。 キャップレートの底値感が言われる中、レバレッジによる利回りの上乗せがされているしくみを考えれば、金融引き締めが起これば、ミニバブルが弾けることは明らかである。 　自己資金をなるべく多くし、長期に所有しながら安定収入を得るということであれば全く問題はないが、そうでなければ今は誰もが結果オーライというわけではなくなっているのだ。 tag:www.fukuzai.com,2007://2.141 2007-08-07T07:20:17Z 2007-10-30T07:21:01Z

　このコーナーも次回が最終回なので、今回は不動産投資のそもそもの目的について考え...

fukuzai 　このコーナーも次回が最終回なので、今回は不動産投資のそもそもの目的について考えてみたい。 最近では大企業の再生が終了しつつあり、中小企業の再生がはじまっている。本業にかかわる資産は処分できないので、まずは本業以外のノンコア資産を売却する検討を行う。ところが、多くの場合、本業の儲けより賃貸収入の方が大きくてノンコア資産を売却するとなると赤字に陥ることにもなる。 　汗水たらして働いて得た利益は雀の涙で、下手をすれば赤字となるのに対し、ノンコア資産の収益不動産は安定した収益を生んでＲＯＡ（総資産利益率）を高めている。 　コア資産は事業をするための事務所や工場などであるが、実は一ヶ月のうち実働は20日でしかない。また、夕方から朝までは使用していないので、実際に稼動しているのは年間の1/3で2/3は遊んでいることになる。ところが、ノンコアは朝昼晩、お盆や正月も含め家賃を稼ぎ続けている。社員の欠勤の心配もいらない。 　それだけではない。中小企業が副業で所有している場合は、最有効使用されていない場合が多い。不動産のプロから見ればリモデリングして他のテナントに入れ替えたほうが収益を上げられるのではと考えるのだが、副業で運営している場合は成り行き任せが多いので、そのような発想はない。 　社歴の長い会社の場合、時代の変化についていけなくなり、収益の確保が難しくなってくることが多いが、好調時に節税対策も含め取得した収益不動産が安定した収益を稼ぎ穴埋めしている構図となっている。 　若いときはがむしゃら働き、本業で利益を出し蓄財し、それを収益不動産に組み替え、いずれは賃貸収入だけでもやっていけるようにする。このことは、中小企業のオーナーだけではなく、個人のサラリーマンについても基本的に同じである。 　安定した賃貸収入というバッファーがあるだけで、生活や仕事に随分余裕が生まれてくる。人は余裕の中で、良い仕事や本当にやりたいことができるのだと思う。 　不動産投資によって収益を得ることを目的と考えがちであるが、本当はその得た収益をいかに有効に使えるかが重要である。つまり、不動産投資は人生設計のツールにすぎない。 tag:www.fukuzai.com,2007://2.140 2007-08-07T07:19:15Z 2007-10-30T07:19:59Z

　資産家に対し資産設計の一環として、不動産投資を勧めることが増えてきた。資産家へ...

fukuzai 　資産家に対し資産設計の一環として、不動産投資を勧めることが増えてきた。資産家への不動産コンサルのメニューは、数えるほどしかない。「売る」か「貸す」か「建てる」か「買う」かのどれかである。その組み合わせによって不良資産を優良資産に組み替えていくのである。私はこのことを「資産リストラ」と呼んでいる。 　バブルが弾けたころは、資産家にさかんに土地の売却を勧めた。「どうしても売りたくない場合は、定期借地権にして保証金をなるべく多く受け取り、現金を手にしなさい。」とアドバイスした。ここ数年は買いである。しかも流動性の高い物件をである。不動産を取り巻く情勢が変化した場合には、すぐに売れるようにしなくてはならないからである。 　賃料は下落傾向にあるが、それ以上に土地・建築費・金利のトリプル安により収益力が向上しているので、不動産投資には良い環境だ。しかも、金融機関の後押しによって手元資金が少なくても取得できる。 　このように時代を先読みして、資産家へのアドバイスを行うのであるが、信用してくれなければ、事が始まらない。そのためには、日頃の付き合いが大切となってくる。資産家から「正直、専門的なことはわからない。あなたが言うのだから間違っていないだろう」というような名誉な言葉をいただけるようになったらしめたものである。 　資産家が好きな人は、例えば「自分のことを先回りして、考えてくれる人」「ウソを言わない人・裏切らない人」「自分の立場がわかってくれる人」「専門的知識・経験がある人」「広い人脈を駆使して最適案をだしてくれる人」などだろう。 　資産家に好かれるようになるためには、日頃の研鑽が欠かせない。不動産コンサルタントの資格やファイナンシャル・プランナーの資格はもちろんのこと、実践レベルで実績を残していかなくてはならない。ここで言う好かれる人とは、「人間的に良い人」というのではなく、「役割・使命を全うできる人」というのに近い。 　接待を中心とした、ウェットな付き合い方も大切であるが、成功者や代替わりした資産家に対しては、何よりもプロとして期待されることが必要だ。 tag:www.fukuzai.com,2007://2.139 2007-08-07T07:18:27Z 2007-10-30T07:19:06Z

　投資効率のみを追求するだけでは許されない時代が目の前に来ている。京都議定書発効...

fukuzai 　投資効率のみを追求するだけでは許されない時代が目の前に来ている。京都議定書発効や環境配慮促進法施行などの動きもあり、不動産投資も環境を無視するわけにはいかなくなるだろう 　環境というとなんとなく抽象的で、感覚的にはわかっていても実感が湧かない方が多いだろう。ところが、すでに金融機関の中にはエコサポート・ビジネスローンの取り扱いを始め、環境保全を目的とした設備投資資金限定の融資を商品化しているところもある。 　例えば環境共生型賃貸住宅の場合を例にしてみよう。環境を配慮することにより金利や貸し出し条件を優遇しているのである。審査の条件として、「環境報告書」や「環境プランナー報告書」を作成することやＣＡＳＢＥＥ評価認証の申請が必要である。 　住宅の場合、緑化、シックハウス対応、通風・採光、雨水再利用、断熱、生態系保存、建物の耐用、スケルトンインフィル、バリアフリー、セキュリティー、管理、オープンスペース、コミュニティー、経営の安定など多岐に渡り評価の対象となっている。 　建築に従事しているものにとっては当たり前の項目も多いのであるが、幅広い観点から環境に配慮することになる。 　また、これらのことは入居者の望んでいることでもあるので、結果的に入居率や家賃の向上につながり、最終的にオーナーに帰ってくるという循環が考えられる。 　一番の課題は誰が環境対応にするためのコストを負担するかである。たとえば容積率目一杯でかつ高層化すれば収益は良くなるのであるが、環境への配慮がしにくくなる。低層住宅にすれば、環境への配慮はしやすくなるのだが、容積率を残し収益を圧迫することにもなる。 　比較的入居者に喜ばれて、安価にできるものとして、太陽熱温水器、節水型トイレ、洗濯注水栓、通風用スリット、雨水利用などが考えられる。敷地に余裕があれば、建物の南北に高木を植え、微気候を発生させ気温を低下させることなどができる。 　環境を追求するとなると一見投資効率とは矛盾するような話に見えるが、住まいは環境に直結する分野でもあるので、入居者のニーズを意識していれば、おのずと環境共生住宅の方向に向かう。 tag:www.fukuzai.com,2007://2.138 2007-08-07T07:17:09Z 2007-10-30T07:18:17Z

　競売市場の激化もあり、収益物件を競売で取得することが困難といわれている。そこで...

fukuzai 　競売市場の激化もあり、収益物件を競売で取得することが困難といわれている。そこで競売となる前に任意売却で取得しようとする動きが活発になっている。 　今のところ任意売却は精通したプロ向けの仕事である。利害関係者の間で調整を行いながら、売買を成立させていく。利害関係者は売主、買主、債権者（複数あり）、賃借人、弁護士などの納得いく着地点を見つけ、分配金という形で決着をつける。 　任意売却は競売と比較して、売主から見れば世間に公表されることなく、再生が可能となり、買主からすると相対取引なので価格が高騰することがなく、債権者からすれば無税償却が可能となり、弁護士からすれば報酬が得られ、不動産業者からすれば仲介手数料が得られ、賃借人からすれば引継ぎがスムーズにいくなど、うまくまとまれば全員が得となる。 　この場合、損する人はこの中にはいない。たしかに銀行は貸し倒れとなり損が発生しているものの、公的資金が注入されその後銀行株も上昇しているので損はしていない。となると、公的資金は国民の税金なので、結局国民が損をしたことになる。 　売主は債務免除となるが、再生することにより利益を上げ、そして税金を支払うことによって国民に返すことができる。この「善の循環」が機能しつつあり、日本経済も上向きかげんとなっていると解釈するのはいささかうがった考えだろうか？ 　任売は残債、税金の滞納、占有関係、他の資産など所有者の現状把握から始まる。同時に物件の調査と弁護士への依頼を行う。そのうえで債権者との交渉を行うのであるが、あらかじめ金融機関にあたりをつけておかなければ骨折れ損となる。最近では競売価格が高騰しているので、競売を検討する金融機関が多いうえ、そもそも金融機関の体力次第で任意売却が決まる。 　物件の価格は、コストをすべて包括して計算することがポイントだ。コストとしては、管理費滞納分、税金の滞納分、引越し代、弁護士費用、抹消費用、解体費、測量費、リフォーム費用などである。市場価格からこれらのコストを差し引き、債権者の抵当権抹消費用を確定させ債権者の了解を得て取引が成立する。 tag:www.fukuzai.com,2007://2.137 2007-08-07T07:14:45Z 2007-10-30T07:16:55Z

　資産家の投資家への成長パターンがある。まずは、所有している敷地に小さいアパート...

fukuzai 　資産家の投資家への成長パターンがある。まずは、所有している敷地に小さいアパートを建築する。はじめて借金をするので心配でたまらない。ところが、順調にアパート経営がうまくいくことが分ると、今度はどっしりとした賃貸マンションを建築する。建築費が膨らみ、大きな投資となる。多少、駅から離れていても、土地を持っているので、建物のグレードを上げたり、賃料を下げることによってなんとか成り立つ。 　建築費が割高なので、利回りが低い。投資額が大きくなるので、手元に残る金額はそこそこだ。一度、借金をした経験があるので、今度は度胸が付き、多少の心配はあるものの全額ローンで建築する。 　自分のお金を出すことなく、他人の資金（銀行ローン）で資産が持て、かつ、店子からの家賃収入で現金を手にすることができていることに違和感を持ちながらも満足する。 　次の段階として、不動産投資を検討する。まずは、なじみの住居系の賃貸経営である。今まで、全額ローンで建ててきたので、不動産投資でも全額借入ができないか検討する。ところが、多くの場合担保不足になるので、別件担保を要求され、やむなく自宅用地などを担保提供する。 　表面利回りで8％以上であれば、返済年数によもよるが、全額ローンであっても収支がプラスになることがわかり、不動産投資のうまみを知る。 　このパターンで更に別の収益物件の購入を検討し、資産の拡大を図る。このころには、借金にも慣れ、レバレッジ効果（てこの原理による投資額の拡大）の恩恵を実感する。 　ここまで来ると次はオフィスビルへの投資となる。とりわけ、駅前のオフィスビルを所有する満足感は格別なものである。アパートと比較して、管理費は高いものの、建物の傷みも少なく、入居者のクレームも少なく、ビル経営は以外に簡単なことがわかる。 　アパート・マンション・オフィスでは利回りに限界があることに気付く。多少の蓄えもできたので、今度はリスクがあってもリターンの大きい投資を検討する。 　コマーシャル系ともなると、購入を検討する人々も減り、競争が少なくなる。たとえば、一階の店舗、倉庫、ホテル、駐車場などであれば利回りが10％期待できる。 tag:www.fukuzai.com,2007://2.136 2007-08-07T07:13:36Z 2007-10-30T07:14:36Z

　先日、売主が業者、買主が業者、売主側に仲介業者、買主側に仲介業者4社が介在する...

fukuzai 　先日、売主が業者、買主が業者、売主側に仲介業者、買主側に仲介業者4社が介在する取引があった。 　買主、売主とも自ら収益物件を購入し、運営することを主な業務としている。どちらの業者もおおよそ、ネットで10％以上になる物件を所有し、運営している。安定性の高い住居系にかかわらず、自らの目利きでコマーシャル系の物件をも対象に投資している。 　最近は収益不動産の取引が、業者間で行われることが多い。バブル期のような価格の根拠がないまま、転売利益を狙うものではないが、業者間取引が増えていることはバブル期の様相と合致する。 　仮にネットの利回りが10％であれば、10年保有していれば投下資本が回収できるという計算の上で、必要に応じて所有物件の入れ替えを行っている。 　物件の入れ替え時には、キャピタルゲインが得られることもある。4～5年前からこのような収益物件を購入している業者であれば、現時点で売却しようとすれば、多くの場合キャピタルゲインを得ている。 　なぜなら、今はモノ不足とも言われ、多少利回りが低くとも購入する人達が増えてきたからである。４年前にネット10％で購入したものが、今なら8％でも売却できるとなると、2％分のキャピタルゲインだ。１億円で購入したものであれば１億2,500万円で売却できることになる。 　業者間の取引が多いということは、とりたてて問題にすることではない。たまたま、投資家が業者であるということである。金融が緩和しているので、不動産業者に資金が流れており、その分野に詳しい不動産業者が、不動産投資を行っていると考えた方が適切である。 　不動産に対する投資家が限定されてはいるが、証券化の普及やオークションの普及によって透明性が拡大し不動産投資に対する見方が変わってきている。 　業者の取得競争に加え、一般投資家の不動産投資への算入が益々ヒートアップし、新たに購入する物件の利回りが低下傾向にあるので、以前購入した投資家は含み益を得ているのである tag:www.fukuzai.com,2007://2.135 2007-08-07T07:11:50Z 2007-10-30T07:13:22Z

　私が以前勤務していた会社の事業所は約500名の社員がいた。社内旅行は海外が多く...

fukuzai 　私が以前勤務していた会社の事業所は約500名の社員がいた。社内旅行は海外が多く、人数的にはジャンボジェット一機で足りるが、あえて2便に分けて乗ることが慣例となっていた。最悪の場合に社員全員が死亡したとなると、顧客や取引先への対応が不可能となるからである。 　確率は極めて低いが、万が一のときにリカバリーできないようなリスクは避けなければならない 　不動産投資においてリスクとは不確定要素のことを指すが、その不確定要素が実際に起きてしまった場合の、影響度を重視する必要がある。 　例えば、空室率が多少増えたとか、家賃が下がるとか、修繕費がかかるということは想定されたリスクで、事業計画に最初から組み込んでおくことができる。しかし、例えば接道がない物件で転売ができないといったケースだけは避けなくてはならない。 　社員旅行で飛行機を2便に分けるがごとく、2億円の物件を購入するのであれば、1億円の物件を2つ購入するほうがよい。さらに、１つは都心の資産価値重視の物件を、も１つは地方や郊外の高利回り物件を購入しておけば安心である。 　テナントについても、大手が一括で賃借している物件よりも、複数のテナントに分散しているほうがよいことは言うまでもない。 　一階が店舗で、二階以上が賃貸住宅の場合は、店舗が解除となった場合は大きく収入がダウンするので、気をつけなくてはならない。この場合、店舗との賃貸借契約書を良く見ておく必要がある。例えば、契約期間が10年の定期借家契約なら安心である。敷金が10ヶ月以上ある場合なら、賃料の不払いに対する解除の場合も、敷金から相殺することができる。その間に優良テナントを見つければ良い。敷金の償却などがあれば、その分収益が増えることにもなる。 　そういう意味では、一階店舗のみの購入も面白い。競争相手が少なく、かつ高利回りで購入できるチャンスがあるからだ。店舗の場合、立地次第なので立地の目利きができるのであれば、お勧めしたい。 　リスクの影響度が大きい物件は、利回りが極めて高いのが特徴である。プロとはそのような物件を見極め、投資する人のことである。