第8回　出口を考えるプロ
～仕入れ段階で売却益狙う～

最近では不動産投資ブームの裾が広がり、数百万円の中古ワンルームマンションから、数十億・数百億といった不動産投資ファンドなどの幅広い層が参入している。
　参入者の意識を垣間見ると、プロとアマの違いがはっきりわかる。
　アマはいわゆる不動産を長期持ち続ける前提であるのに対し、プロは最初から売却を視野に入れながら購入している。単純化すると売却（出口）を意識しているのがプロ、出口を考えないのがアマといってよい。
　出口を考えるということは、売却益を意識しているようで、まるでバブルのときのようなキャピタルゲインを目的にしているかのように思われるがそうでもない。
　インカムゲインとキャビタルゲインの合計に対し、投下した自己資金がどのくらいお金を生むのかを意識しているのである。
　投資家は不動産投資をも金融資産と考え、不動産は単なるその触媒と考えているにすぎない。　従ってよく言われる表面利回りや実質利回りというような、物件価格に対する年間収入だけを意識しているのではない。投資家の保有期間はどのくらいを視野に入れているかというと、おおむね５年くらいであると思われる。
　その理由として、ノンリコースローンの契約期間が一般的には５年間であるからだ。５年間に生む収益と、５年後にどれだけの売却益もしくは売却損が得られるかを問題にする。
　例えば地方の物件で表面利回りが２０％近くある物件であるならば、かなりの回収が進んでいるので、売却損となってもインカムゲインを加えれば問題ない。
　逆に、都心の一等地では利回りが５～６％程度でインカムゲインが低いものの、５年後の売却時にはキャピタルゲインが得られるかもしれない。このあたりの判断になると相当難しいと思われるので、アマは出口を考えない方が良いかも知れない。
　とりわけ、不動産の取引には取得税や譲渡税や手数料が思ったよりかかるものである。ずっと持ち続けることが失敗を避ける最適な方法であろう。
　なお、プロは出口を意識するが、それ以上に入口にうるさく、仕入れたときにすでにキャピタルゲインがあるような物件を狙っているのである。