第7回　相続対策にも
～収益不動産の購入を～

相続対策イコール有効活用のような言われ方がされるが、収益不動産の購入という手があることを頭に入れておくと良い。有効活用によって相続税の節税が生まれるのは次の４つの要因である。
　１つ目は貸家宅地としての評価減、通常住宅地で土地の評価が１８％落ちる。
　２つ目は小規模宅地の評価減、収益不動産の場合２００㎡まで土地の評価が５０％落ちる。
　３つ目は固定資産税評価による評価減。建物の評価が約５０％落ちる。
　四つ目は借家権の発生による評価減、首都圏の場合は建物の評価が３０％落ちる。
　ここでは、よく言われる債務控除が入っていない。借金して建てようが、現金で建てようが評価は変わらないからである。収益不動産を購入した場合も、前述の４つの理由で評価減が得られる。
　ここで注意したいのは、３番目の固定資産税評価による評価減である。購入する物件の建物の固定資産税評価をじっくり見てほしい。購入価格との差があれば、その分が評価減となる。ただし、気を付けてほしいことは固定資産税評価が低い物件は、担保力が低いと見なされ、融資が出にくいということである。相続対策であるならば、建物の評価が低くて、土地の評価が高い物件が有利になる。従来、土地を購入して建物を建てても収支が合わないとされたが、土地価格が底をついた現在であるならば、土地を購入して賃貸物件を建設しても収支が合うので新築でも良い。相続税の納税のために、物納用の土地を残しておく場合がほとんどであるが、収益不動産の購入であれば、その心配はいらない。むしろ、相続人が複数いるのであれば、財産が分けやすくもなる。とりわけ、直前の対策として有効であるので、入院直後でも間に合う。
　守りから攻めの発想になれば、黙っていては国へ収納されていく財産が手元に残るだけでなく、資産の拡大も可能である。相続対策も「攻撃は最大の防御」であると言えよう。そのかわり投資にはリスクがつきものであることを理解し、リスクヘッジが前提であることを肝に銘じるべきだ。相続・不動産・建築・投資に詳しい専門家と相談しながら進めてほしい。