第6回　金融機関との付き合い方
～収益力と担保力が勝負～

不動産投資の成否は金融機関の融資によるところが大きい。収益不動産の仲介担当者の間では、話がまとまったとしても融資が付かないために白紙に戻る経験をする方が多い。資金さえ付けばまとまるのにと地団駄を踏むのである。
　そこで、一つの金融機関だけではなく幾つかの金融機関に融資を申し込むことになる。どこの金融機関でも全く受け付けられないケースもあるが、ねばり強く融資先を探すと見つかるものである。自己資金を十分に充当すれば、当然融資は受けられる。
　ところが、ほとんどのケースではレバレジット（てこ）効果を考え、他人の資金での投資を試みる。となると、どこの金融機関が良いのかという議論に花が咲く。
　一般的に金利の優遇度合いでは都市銀行に軍配が上がる。土地資産家などの富裕層であるならば、都市銀行間による優遇金利の競争になることが多い。融資金額が大きい場合も都市銀行が良い。
　金融機関は、通常３億円を境に資金の貸し出しに慎重になる。都銀の場合、金融資産規模が大きいので比較的大口の融資がスムーズである。肝心の融資の受けやすさはどうか。経験的に言えば、信用金庫が良い。都銀でダメ、地銀でダメ、であったものの信用金庫で融資が受けられたという話はよく聞く。
　金利はやや高いが、希望通りの融資額が満額受けられるのならば良しとする判断だ。信託銀行も不動産投資には向いている。不動産の評価を外部の鑑定士に任せきりにするのではなく、もともと不動産に強い信託銀行の場合、内部で独自の評価ができるからである。このことにより、より実態に即した審査が期待できる。もともとの取引があるのならば地元地銀が心強い。
　金融機関の審査のポイントは収益力と担保力だ。収益力・担保力は他の負債や収入ならびに資産が加味される。
　とはいうものの審査をするのは人間の仕事である。金融機関への資料の提出の仕方で、窓口の対応は変わり、窓口の対応が変われば本部審査の対応も変わってくる。
　お客様へと同様、金融機関に対してもプレゼンが必要になる。事業計画の数値の裏づけ、税務対策、イザという場合の流動性のアピールが重要だ。