第3回　収益不動産は「金融」
～だから投資家の発想で～

収益不動産は「金融」である。「不動産」ではない。不動産投資は、この意味をまず、しっかりと認識することから始まる。
　日本人の意識の根底にある“お金は汚らわしいものだ”という考えがあるが、資本主義の原則を当てはめれば、結局はお金がお金を生むのである。お金を収益不動産へ投資し、賃料収入および売却利益といった形で投下資本を回収していく。
　入居者の立場ではいつまでたってもお金が出て行く一方であり、給料の一部を預金したとしても、その預金を投資資金に回さなければ、お金は生まれない。
　それでは、まとまったお金がなければ投資ができないかといえば、そうでもない。
　金融機関をはじめ親、友人、知人、投資家からのお金を集め、不動産投資をすることだってできる。
　とりわけ、不動産を所有している資産家などは、所有する資産を別件に担保に提供すれば、収益不動産を全額ローンで取得することだって可能である。
　この場合１０％ぐらいの表面利回りを持つ物件であれば２５年程度のローンを借りたとしても、返済は家賃収入の半分位で事足りる。維持費や運営費、所得税などを支払えば、その半分が消えるが、それでも家賃収入総額の４分の１は手元に残る。全額ローン、つまり人のお金で、店子という他人からの収支でお金が生まれているのである。
　千葉市のＡさんの場合、２億円の物件を購入し、２億円のローンを２５年で組んだ。利回りが１０％で２０００万円の家賃収入である。半分の１０００万円がローンで消え、残りの半分が諸経費で消え、５００万円が手取りとして残っているという具合だ。購入物件と自宅横の納屋が建っている土地を別件担保に提供しただけで、年間５００万円の手取り資金を得ている。
　年収３００万円の時代である。別件担保の提供だけで、自己資金を投下することなく、サラリーマンの手取り収入をはるかに超える収入をてにすることができる。
　リスクはもちろんあるが、頭を投資家の発想に切り替えただけで、簡単に実現した話だから面白い。