■大橋 元治 様
■石川 順司 様
■深谷 格 様
■金山 雄吾 様
■岡田 宏和 様
■山本 善之 様

＜　定期借家権を利用したオーダーリースホームの登場　＞

■先鞭をつけたアパートとロード店舗

　　岡田さんは東京都の都下に広い土地をお持ちです。お父さんが1歳のときに戦死されたため、お祖父さんから昭和33年に農地を直接相続されたのでした。
　「私が相続したころは、農地は農業を営む上では大切な資産ですが、それ以上に利益を生む資産であるという認識はありませんでした。そんなわけで家督相続もスムーズに進んだのです」。
　しかし、当時は時代の転換点でもありました。「このまま農業だけで食べていくのは大変だ。何かを始めて兼業農家としてやっていく必要がある。しかし、何をやるかが問題だ」というのが、当時の岡田さんの問題意識だったそうです。
　そして実際に岡田さんがアパート経営を始めたのは、周辺の農家の中でもずいぶん早い取り組みでした。農協に不動産部門が作られる前のことです。
そのころハウスメーカーの相談会に参加した岡田さんに、講師である税理士はこう言ったそうです。「普通の会社でも資産は何十億円あると、会計士を頼みますよね。農家は、資産がいくらあっても、何もしていない。会社と同じように、資産管理と活用に真剣に取り組むべきでは」と。
「その言葉に、啓発された」と岡田さんは言います。
しかも、農業を営んできた岡田さんにとっては、次のようなことも魅力でした。「農業は天候に左右されます。せっかく一生懸命つくった作物が、収穫前に台風で全滅になったりする。その点、アパートは天候にも左右されず安定した収入が得られることが、いいと思いました」。
　こうして建てたのが6世帯1棟のアパート。資金は全額、借入です。当時は土地活用のハウツー本などもまだ存在していません。利回りなども自分で勉強ながら計算してのことです。その意味では、本当に勇気のある第一歩でした。
　その甲斐があって、このアパート経営は軌道に乗っていき、近隣からも多くの方が見学に見えました。それだけ、岡田さんの取り組みはチャレンジングだったのでしょう。
　そして、この1棟目のアパートの借入金を全額返済し終えた時点で、岡田さんは2棟目のアパートを建てる決断をします。その2棟目が順調に経営されるようになって、「このまま、アパートを増やしていくだけでいいのだろうか」という疑問が岡田さんの頭には、浮かびました。
　「これは農家の発想なんです。農業は1つの作物がだめになっても暮らしていけるように、複数の作物を作付けします。それでリスクヘッジをするわけです。その発想が、土地活用をしていても自然に、にじみ出てきたのだと思います」。
　そして色々と検討を重ねた結果、平成6年に始めたのがロードサイド店舗。これは土地所有者と借り手が共同投資するオーダーリース方式です。
借り手は好みの設計・デザインの建物を土地所有者に建ててもらい、それを賃貸します。その際建築費を借り手が土地所有者に建設協力金として預託します。土地所有者は建設協力金を分割して借り手に返済するのですが、家賃が入ってくるので相殺する形になります。したがって、表向きの返済は生じません。
土地所有者からすれば銀行からお金を借りることなく、賃貸物件を建設することができ、借り手からすれば土地を取得することなく、自分の好みの建物に入居できる優れた方式と言えます。
土地所有者は土地だけを貸すのに比べ、収益が高いことや相続税の節税になるため、人気のあるロードサイドではよく利用されています。岡田さんの借り手は酒のディスカウントショップ。賃貸借期間は10年です。借り手が業績不振となり、賃料が滞る場合があるので、借り手の見極めは大変重要です。岡田さんは賃貸借契約の継続が困難となった場合、建設協力金の未償却残を放棄してもらうことによって解約できる手立ても打っていました。
理想的な土地活用ですが、デメリットをあげるとすれば、駐車場をゆったりととり、広い敷地に平屋の建物を建てるので、土地利用効率が悪いことです。相続の時に物納が困難なであることもデメリットといえるでしょう。
今年は賃貸借期間が10年目を迎へ、更新の時期が来ました。契約を終了させることも出来ますが、安定した収入が無くなるのは困るので、継続して賃貸することにしています。

■定期借家権を利用、資金不要の戸建借家を建築

　　それからしばらくは、税理士のアドバイスもあって、岡田さんは新しい取り組みを控えていました。
　そんなときに、私が岡田さんと知り合うことになったのです。
　きっかけは、当時、住宅メーカーに在職していた私が企画した「オーダーリース方式」による土地活用セミナーの案内をご覧になったことでした。
　当時岡田さんは、相続税が大変になることが予測されるため、物納のための土地を更地で残しておられました。そこで、まずは現状分析ということで、相続税の試算を行ってみました。その結果、土地価格が大幅に下がっていたため、相続税が思ったより少なくて、別の土地の物納でなんとか相続税の支払いが可能であると判断したのです。
この判断をもとに、「新しい土地活用ですが、オーダーリース方式の借家経営を検討してみてください。この敷地は開発して良質な住環境を整え、一部に自宅を建てたらいかがでしょうか？」と、岡田さんに提案したわけです。
　オーダーリース方式は、店舗ではごく一般的な方式なのですが、住宅では前例がありません。しかし、これを住宅で行えば、土地所有者にとっても、借り手にとっても魅力的な賃貸住宅が可能になります。
一般の賃貸住宅は戸建であるにせよ、お仕着せのものですからマイホームのように自分の好みのデザインや間取りというわけには行きません。かといって、マイホームを建てるには、毎月のローン返済が大変です。しかも毎月過大な負担を強いられれば、人生を楽しむこともできなくなります。
「これからは所有することよりも利用することの方が大きな価値を持つはずだ」、という私なりの時代に対する「読み」がありました。
オーダーリース方式の賃貸住宅は、具体的には借り手が保証金をオーナーに預けます。そしてその資金でオーナーは借り手の好みの家を建てます。逆にいえば、保証金の額は借り手の建てたい家によって異なることになります。高い家を建てたければ保証金も高くなりますし、安い家で済ませるのであれば、保証金も安くて済むわけです。
この家を25年の定期借家権で賃貸するのですが、保証金は毎月の家賃から均等に差し引かれるので、入居者の負担は軽くなります。保証金を預かるメリットがあるので、家賃は相場よりもディスカウントしています。
つまり入居者にとっては、購入するよりもはるかに軽い負担で、25年間自分の好みの家に住むことができるわけです。
最近では、将来は親の家を相続することが分かっている人も多くなっています。少子化で、夫と妻がそれぞれ1軒ずつ相続することも珍しくなくなります。そういう人たちにとっては、相続するまでの間、25年間程度、好みの賃貸住宅に安く住むことができればいいはずなのです。
そしてオーナーにとっては25年間の定期借家ですから、空室リスクを回避できます。しかも、25年後には明け渡すことが法律で定められていますから、再活用の妨げになることもありません。
このように双方にとってメリットのあるシステムであることを、岡田さんはこのセミナーに参加して「ピンと来た」そうです。それも、アパートとオーダーリース方式の店舗の両方を経営されていたからこそ、ではないでしょうか。
そうして、2区画でこの方式で活用が始まりました。保証金の償却を除いた純賃料は2棟で月額18万円です。当初は6区画を予定していたのですが、そのうちの4区画は購入希望が強く、また、岡田さんも自宅建設資金が必要であったため、売却に応じた結果です。
売却資金は息子の自宅と大橋さんの自宅の建設資金に充当しました。「自宅建設は消費です。だから、借金で建てるのには抵抗があるのです。」と岡田さんのポリシーは明快です。
なお、本敷地は畑だったので開発を行う必要がありました。戸建住宅を８棟建てるための宅地開発計画を申請しました。造成工事については業者任せだと費用が不明確なので、開発申請・分筆・造成工事を分離発注することにより、適正価格で行うことができました。道路幅なども役所との協議により、最小限に出来たことに対しても満足しておられます。
役所としては財政や住民のことを考え、色々な指導をしてくれるのですが、土地所有者が過分な負担を強いられることに対しては、信念を持って協議することが必要です。
ちなみに入居者の一人はこのように語っています。「私は今35歳、定年後は田舎の実家に戻ることにしています。その間、快適な住宅に安く住めればありがたいと考えたのです。イザとなれば転貸もできますし、土地を購入するリスクは大きすぎるからです。金利負担もバカにできないので、高額な保証金でしたが思い切って決断しました。」

■住環境を考え、街づくりで差別化
　
現在、岡田さんは、18世帯のテラスハウス式のアパートを建築中です。
「実は10年前に、少子化が進行するので、もうアパートは増やさないと決めていたんです」。その岡田さんがアパートを増やそうと決めた理由は、豊かな住環境を守りたいという思いです。その土地は、ロードサイドであるため、「店舗にしないか」という話もたくさんありました。しかし、せっかくの静かな環境が、店舗にしてしまうと損なわれてしまいます。
店舗と住宅のメリットとデメリットを、家族でよく話し合った結果、この住環境が末永く守られるようなアパートがいい、という結論に達したのでした。
合理的に考えれば断然、店舗の方がリスクは少なく収支も良いのですが、ご子息の住環境優先の意見にしたがったわけです。
18世帯もあるアパートですから借入金も1億円を超えます。だから、20年でも30年でも長く住環境が保たれるようにしたいと、敷地の真中にはコミュニティスペースも設けまました。銀行は、「スペースがもったいない」と言っているそうですが、これも岡田さんの価値観に沿った選択だと、私は思います。
こうして現在、岡田さんは、アパートとオーダーリースの店舗、オーダーリースの住宅を組み合わせて経営しています。
　岡田さんは研究熱心なので資産を積極的に組替えて、都心の物件を持つという選択肢もご存知でした、しかし岡田さんの場合は、それをしないで自分の土地を有効活用していくという方法をとりました。その理由を、「地元にこだわりがあったからね」と語られていますが、やはり土地活用は自分の価値観に沿った方法でなければうまくいきません。
岡田さんは、｢コンサルタントや税理士も貴重なアドバイスをくれます。しかし、それぞれに違うアドバイスであることも少なくありません。だから、どのアドバイスに従うかは結局、自分で勉強して、判断しなくてはならないのです。その意味では、最後は自分の選択になります｣と語っています。
勉強熱心な岡田さん、その選択のモノサシができていたからこそ、これまで時代の流れに乗った土地活用に成功されてきたのだと思います。今では岡田さんは友達が多くゴルフとフルート演奏を楽しみながら、まだまだ長い充実された余生を楽しんでいます。