お客様の声・事例紹介 (金山 雄吾 様)
■大橋 元治 様
■石川 順司 様
■深谷 格 様
■金山 雄吾 様
■岡田 宏和 様
■山本 善之 様
＜ 土地の産地直売方式で相続税の納税をクリアー ＞
■農地の宅地並み課税で固定資産税に悩む
金山雄吾さんは代々、川崎市で専業農家を続けてこられました。農地の広さは約7反、坪にして2,100坪程度です。そして、その金山さんの農地のすぐ近くに、駅ができることになったのは１６年前のこと。それから間もなくして、区画整理事業が始まりました。加えて、平成5年からは農地の宅地並み課税が始まろうとしていました。こうしてご多分にもれず、金山さんも固定資産税の支払いに頭を痛めることになったのです。
金山さんの固定資産税は、もし更地で持っていたとすると毎年1000万円位かかる計算になります。
そのあたりの心境を金山さんは、次のように述懐しています。「本当なら、あの土地で農業を続けていたいという気持ちもあったのですが、時代が時代ですから都市部で農業を続けるのは本当に難しくなったし、これからますます難しくなるだろうと思いました。それに相続対策のこともあったので、土地活用をするしかない、と決断したわけです」。
こうして、金山さんの土地活用は始まりました。
その種類はバリエーションに富んでいるので、番号を振ってご紹介しましょう。
■まずは賃貸マンションやアパートを
（1）まず金山さんが始めたのは月極め駐車場の経営です。土地は約360坪で、83台です。1台1万円ですから、ここから毎月83万円の収入が得られます。しかし、この地域は他の多くの土地オーナーも駐車場経営に取り組んだため、供給過剰気味になってしまいました。というのも、仮換地の間は一種住専の用途地域だったため、当時は高い建物が建てられなかったためです。駐車場経営の売上は小さいのですが、初期投資が少なく、借地権や借家権がつかないので換金性が高く、最初としては取り組みやすい活用方法です。
居酒屋で「とりあえずビール」の感覚でしょうか？
（2）次に取り組んだのが、駐車場の隣にある300坪の土地でのマンション経営です。1室18㎡の1ルームが85室の5階建てマンション。一種住専の用途地域でありながら、どうして5階建てマンションが可能だったのかというと、その土地が鉄道の線路から30ｍ以内にあったからです。このため、規制が緩和されることに着目しての活用でした。
この話を持ち込んできたのは地元の不動産屋さんです。学生専用に寮を斡旋する会社が、マンション全体を一括借上げするという条件でした。
当時は金山さんのもとにも、20〜30戸程度のマンションを一括借上げするので建てないか、という話が多くありました。企業の社宅にするためです。しかし分筆して小さな土地に小さな建物を複数建てるよりも、「地域でも目立つような大きくて立派な建物をたてよう」という思いが金山さんにはありました。そこで、このような85室の物件となったわけです。
実はこの土地については、「2階建てのアパートにしたらどうか」という話もありました。2階建てのアパートですと、マンションと比較し一戸あたりの建築費が30％安いものの、賃料は10％しか安くならないので、利回りは当然高くなります。しかし、マンションの場合は建築資金が約5億2,000万円ですから、利回りは悪くても投資の絶対額が大きいので利益も大きくなるのです。そういう比較の上で、マンション経営という選択を金山さんはしたのでした。
（3）3番目に取り組んだのが、200坪の土地に2ＬＤＫ12世帯のアパートです。建築資金は約1億円。これについては全額借入金でまかない、建築会社は地元の工務店にお願いしました。ハウスメーカーは計画から管理まですべて行ってくれるので楽なのですが、すでに賃貸マンションの経営をしているので、自分でおおよそのことは分かるため建築コストを優先し、投下資本の早期回収を狙ったのです。
「宅地並み課税の時期が迫っていたので、間隔をあけてじっくりと進める余裕がなかったのです。土地が半分になってしまえば、農業でも食べていけなくなってしまうので、本当に急ぎました」と、金山さんは当時を振り返ります。
■定期借地権１区画３，２５０万円の保証金
私が金山さんと知り合ったのは、ちょうどそんな時期、平成7年のことでした。
（4）そこで、これまでの金山さんの土地活用を検討し、その上でこれまでに取り組まれていない活用法として、定期借地を行うことにしたのです。定期借地で活用する目的は、相続対策としての評価減と、保証金の運用益を確保すること。従来の借金を前提とする土地活用とは違い、リスクが少ない点に目を付けたのです。
1区画60坪が3区画。当時は保証金が1区画で3,250万円です（現在では保証金は約半額にまで値下がりしています）。そして地代は1区画年間45万円位になります。
保証金は総額で1億円近くありますから、何で運用するかが問題です。定期借地権を検討していた当初は、10年もの国債の利回りが7％前後ありましたから、これなら10年で約2倍になります。大いに魅力的だったのですが、実際に保証金が入ってきたときには4％程度にまで低下していたので、結局、国債の購入は見送ることにしました。現在は、海外のファンドで運用されています。資産のポートフォリオとして、金融商品も加えておくことで流動性を高め、またリスクヘッジを行うことが大切だという観点からです。
■産地直売方式による有利な売却
（5）その次に行ったのが、売却です。
これは、5億5000万円に上る相続税資金を確保するためでした。50坪の土地3区画と40坪の土地4区画。あわせて310坪の広さでした。これを坪あたり140万円で売却して、全体で4億2000万円。これと他の土地の売却分をあわせて納税資金としたわけです。
ところで、この売却は、少しでも高く売れるように「産直方式」と呼ばれる手法を活用しました。そのことによって、当時の土地評価額の1割以上も高く売却することが可能となったのです。
その方法を紹介しましょう。
仮に、この土地を相続税として物納するとします。そうすると坪当たり120万円にしかなりません。業者がエンドユーザーに仲介しても、やはり120万円です。
しかも、建売業者などに直接売却する場合にはさらに安く、その八掛けが相場となります。つまり、96万円くらいにしかならないわけです。このような場合には、価格決定権は購入する業者の側に生じるからです。
そこで金山さんは、親しくしている不動産会社に、まとめて土地を坪あたり140万円で買い取ってもらいました。もちろん完売できることを条件にしてです。そして今度はその土地を、当時私の勤めていた住宅メーカーが販売代理となって、建築条件付分譲地として坪140万円の正価で売りに出したわけです。こうすることで、価格決定権を土地オーナーの側が持つことができたわけです。
■倉庫付き事務所で高収益
（5）その次に行ったのが、売却です。
これは、5億5,000万円に上る相続税資金を確保するためでした。50坪の土地3区画と40坪の土地4区画。あわせて310坪の広さでした。これを坪あたり140万円で売却して、全体で4億2,000万円。これと他の土地の売却分をあわせて納税資金としたわけです。
ところで、この売却は、少しでも高く売れるように「産直方式」と呼ばれる手法を活用しました。そのことによって、当時の土地評価額の1割以上も高く売却することが可能となったのです。
その方法を紹介しましょう。
仮に、この土地を相続税として物納するとします。そうすると坪当たり120万円にしかなりません。業者に頼んでエンドユーザーへ仲介してもらう場合も、総額が張るのでやはり坪120万円という見解です。
しかも、建売業者などに直接売却する場合にはさらに安く、その八掛けが相場となります。つまり、96万円位にしかならないわけです。このような場合には、価格決定権は購入する業者の側に生じてしまいます。
そこで金山さんは、親しくしている不動産会社に、まとめて土地を坪あたり140万円でいったん買い取ってもらいました。もちろん完売できることを条件にしてです。そして今度はその土地を、当時私の勤めていた住宅メーカーが販売代理となって、建築条件付分譲地として坪140万円の正価で売りに出したわけです。こうすることで、価格決定権を土地オーナーの側が持つことができたわけです。その結果７区画が同時に完売、物納価格より高い価格での売却が可能となりました。
5．倉庫付き事務所で高収益を実現
（6）このようにして、土地の産地直売方式での売却に成功した金山さんが、次に取り組んだのが郊外型賃貸事務所の経営です。
これは80坪の敷地に、3店舗の入った1棟を建てたものです。この土地は、建ぺい率50％、容積率100％と制限が強かったため、2階建てしか建てられなかったのですが、しかし1階店舗2階事務所とか、1階倉庫2階事務所などというように組み合わせて使え、しかも各店舗には駐車場も付属しているのでニーズも高いものでした。ターミナル駅前に事務所を借り、その他に駐車場や倉庫を別に借りるよりは、むしろ住宅地の中でも全ての機能がセットになっていたほうが便利だと考えるテナントが集まったのです。
（7）さらに、360坪の土地をエリアリンク社に賃貸しました。同社は半分を駐車場とし、もう半分をトランクルームとして活用しています。このトランクルームのコンテナを金山さんは自己資金で購入し、それも含めて同社にレンタルするようにしました。そうすると、コンテナ1,400万円の投資に対して年額 300万円。22％近くの利回りが可能となるからです。
土地の価値（アセット＝資産）に対するROAは低いと言えますが、投資金額に対するリターン、すなわちROIはきわめて高い投資になっていると言えます。
しかも、このような駐車場とトランクルームという活用方法には、別の理由があります。というのは、他の土地は上ものが建っているため、2次相続があった場合でも売却しにくい現状があります。それを考慮して暫定的に、投下資金が少なく短期回収が可能な方法での活用を、この土地では行っているわけです。全体のポートフォリオから考えれば、妥当な活用法と言えます。
（8）話は戻りますが、お父さんからの相続直前に地方に持つ山林と農地を売却したときのことです。これは道路に面していない土地なので実勢価格が低いにもかかわらず、路線価は高いという土地でした。しかも農地が1反であるのに対して開発できない保安林が4反も付属している土地です。
このまま評価されては堪らないので、お父さんの容態が悪くなった時点で急いで親しくしている不動産業者に実勢価格で売買契約を締結しました。その直後、相続が発生しました。まだ決済前だったので税務的には売掛金として処理され、過分な相続税の支払いを免れることができました。親しくしている不動産業者はいったん、土地を抱えることになってしまいましたが、隣接地を買い取ることにより接道条件を満たし、地元建売業者に転売することで事なきを得ました。この件は、金山さんと親しくしている不動産業者とのコラボレーションが巧く機能した成功事例です。金山さんの場合、相続前に事前にすべての相続税評価額を出しておき、対策を検討していたため機動的に対応できたのです。
■資産の組み替えも
（5）その次に行ったのが、売却です。
これは、5億5,000万円に上る相続税資金を確保するためでした。50坪の土地3区画と40坪の土地4区画。あわせて310坪の広さでした。これを坪あたり140万円で売却して、全体で4億2,000万円。これと他の土地の売却分をあわせて納税資金としたわけです。
ところで、この売却は、少しでも高く売れるように「産直方式」と呼ばれる手法を活用しました。そのことによって、当時の土地評価額の1割以上も高く売却することが可能となったのです。
その方法を紹介しましょう。
仮に、この土地を相続税として物納するとします。そうすると坪当たり120万円にしかなりません。業者に頼んでエンドユーザーへ仲介してもらう場合も、総額が張るのでやはり坪120万円という見解です。
しかも、建売業者などに直接売却する場合にはさらに安く、その八掛けが相場となります。つまり、96万円位にしかならないわけです。このような場合には、価格決定権は購入する業者の側に生じてしまいます。
そこで金山さんは、親しくしている不動産会社に、まとめて土地を坪あたり140万円でいったん買い取ってもらいました。もちろん完売できることを条件にしてです。そして今度はその土地を、当時私の勤めていた住宅メーカーが販売代理となって、建築条件付分譲地として坪140万円の正価で売りに出したわけです。こうすることで、価格決定権を土地オーナーの側が持つことができたわけです。その結果７区画が同時に完売、物納価格より高い価格での売却が可能となりました。
5．倉庫付き事務所で高収益を実現
（6）このようにして、土地の産地直売方式での売却に成功した金山さんが、次に取り組んだのが郊外型賃貸事務所の経営です。
これは80坪の敷地に、3店舗の入った1棟を建てたものです。この土地は、建ぺい率50％、容積率100％と制限が強かったため、2階建てしか建てられなかったのですが、しかし1階店舗2階事務所とか、1階倉庫2階事務所などというように組み合わせて使え、しかも各店舗には駐車場も付属しているのでニーズも高いものでした。ターミナル駅前に事務所を借り、その他に駐車場や倉庫を別に借りるよりは、むしろ住宅地の中でも全ての機能がセットになっていたほうが便利だと考えるテナントが集まったのです。
（7）さらに、360坪の土地をエリアリンク社に賃貸しました。同社は半分を駐車場とし、もう半分をトランクルームとして活用しています。このトランクルームのコンテナを金山さんは自己資金で購入し、それも含めて同社にレンタルするようにしました。そうすると、コンテナ1,400万円の投資に対して年額 300万円。22％近くの利回りが可能となるからです。
土地の価値（アセット＝資産）に対するROAは低いと言えますが、投資金額に対するリターン、すなわちROIはきわめて高い投資になっていると言えます。
しかも、このような駐車場とトランクルームという活用方法には、別の理由があります。というのは、他の土地は上ものが建っているため、2次相続があった場合でも売却しにくい現状があります。それを考慮して暫定的に、投下資金が少なく短期回収が可能な方法での活用を、この土地では行っているわけです。全体のポートフォリオから考えれば、妥当な活用法と言えます。
（8）話は戻りますが、お父さんからの相続直前に地方に持つ山林と農地を売却したときのことです。これは道路に面していない土地なので実勢価格が低いにもかかわらず、路線価は高いという土地でした。しかも農地が1反であるのに対して開発できない保安林が4反も付属している土地です。
このまま評価されては堪らないので、お父さんの容態が悪くなった時点で急いで親しくしている不動産業者に実勢価格で売買契約を締結しました。その直後、相続が発生しました。まだ決済前だったので税務的には売掛金として処理され、過分な相続税の支払いを免れることができました。親しくしている不動産業者はいったん、土地を抱えることになってしまいましたが、隣接地を買い取ることにより接道条件を満たし、地元建売業者に転売することで事なきを得ました。この件は、金山さんと親しくしている不動産業者とのコラボレーションが巧く機能した成功事例です。金山さんの場合、相続前に事前にすべての相続税評価額を出しておき、対策を検討していたため機動的に対応できたのです。
