日本人は得てしてお上に弱い。国税庁が定めた路線価を楯に土地価格について説明されるとどうも弱いようである。税理士の多くは路線価が時価の80%だと信じている。もしくは信じていないのかも知れないが、相続財産の評価の際便利だから信じている振りをしているのかも知れない。

　一月一日時点での公示価格は概ね時価とされ、国家試験の資格のある不動産鑑定士が鑑定している。その公示価格の80%が路線価である。ということは、路線価を8割で割り戻すと公示価格となり、すなわち時価ということになる。

　ところが、都心においては路線価の3倍以上で取引されるケースが続出している。この一年間で土地価格が3倍になっているわけがないので、どう考えても説明がつかない。

　あえて、無理やり説明すると、公示価格が収益還元価格を反映していないからではないだろうか?　今都心の土地を買う人は特定目的会社を含む法人がほとんどである。法人だからそこの土地を買ってどれだけの収益が上がるかを基準に土地の価値を評価する。

　この収益には大きく分けて二つの種類がある。一つは分譲マンションなどを建設して分譲したときに得られる開発利益。もう一つは賃貸マンションなどの収益不動産を建築して得られる賃料収入である。

　最近では賃貸マンションを建設する目的で土地を購入する不動産投資ファンドが最も高値を付けてくるケースが増えてきている。収益還元法による評価が開発法による評価を上回るが増えたということである。

　先日千葉県の東京近接地域で個人所有者より土地売却の依頼を受けた。主に不動産投資ファンド向け賃貸マンションを開発するデイベロッパーへ何社かへ紹介した。その中で競争となった結果、最終的には路線価の3.5倍以上の価格が付いた。

　郊外や地方では路線価で売れれば上出来という土地がほとんどであるのに対し、法人が事業として取り組むことができる土地には、想定をはるかに超える現実がある。

　相続対策を考えるなら、郊外や地方の土地をこれら法人が求める土地に組み替えておくと節税になるし、相続後いつでも換金することができる。