ＩＴの普及に伴い、世の中のほとんどの商品やサービスが入札によって購入できるようになってきた。不動産は高額商品なので、入札は難しいと言われてきた。ところが、今では民間の不動産業者が入札を中心とした売買仲介のしくみを完成させている。

　入札は限られた枠の中で機能するものである。代表的な例は裁判所の競売物件である。価格の設定を裁判所が自由にできるので、魅力的なマーケットに見え、参加するプレーヤーが後をたたない。

　不動産鑑定士が基準価格を決めているのだか、市場価格だと予想される価格の６０％をスタートラインに設定している。１．６倍程度で成約すれば、市場価格での購入になるので、平均すればおおよそ１．４倍くらいで成約となっているケースが多い。したがって、平均すれば２０％ぐらいは市場価格より安く買えていることになる。

　ところが、基準価格の３倍で入札されることもあれば、基準価格まで至らず不調に終わることもある。入札によって不動産鑑定士の評価があてにならないことが証明されてしまった。「価格は市場が決める」という大原則が、裁判所の競売のように入札が機能すれば実現されることになる。裁判所の入札を除いては、常に参加者を集めることが難しく、あまりうまくいってなかった。

　うまくいった事例としては、マンションディベロッパーや不動産投資ファンドなどの事業者向けである。その不動産を最も有効に使用しそうな事業者に複数声をかけ、その限られた枠の中で競争をしてもらう場合は有効に機能する。

　収益不動産の場合も、資産価値を数値で把握しやすいので、参加者が多く機能している。事業者の他、一般個人の参加も多いが、ある意味収益不動産を取り扱うことができる個人はセミプロなのでやはりプロ向けの間で機能しやすい。

民間の入札システムではＩＤＵの運営するマザーズオークションが業界で先鞭をつけ、優れた入札市場を提供している。収益不動産が中心であるが、規模の小さいものも取り扱っているので個人の参加者が多いのが特徴的である。価格の透明性を実現させ、業界の体質を変える可能性を秘めている。