第6回　相続対策のための不動産投資

福田財産コンサルへのご相談

千葉県市川市在住　Ａさん　45歳
私どもは都市近郊の農業を営むものです。市街化区域内にある農地なので、固定資産税が高く、一反（約300坪）あたりにあがる農業収入はせいぜい年間50万円くらいです。これでは固定資産税を払ったら全く残りません。
さらに、最近ご近所さんで相続が起きたのですが、収益を生まない農地の相続税評価額が予想以上に高く、相続税を支払うためにほとんどの農地を売る羽目になってしまったと嘆いておりました。
たまたま、先生の本「実例から学ぶ　安全安心の相続と資産運用」を読み、都心での収益不動産の取得が相続対策になるということを学びました。
私も相続対策で都心の収益不動産を購入してみたいと考えています。
先生、具体的な物件の紹介とその効果について詳しく教えていただけませんでしょうか？



りな
地主さんって、傍から見ると土地資産家なので羨ましいんだけど、意外に悩みが多い人達なんですね。

ふく
そうなんです。地主さんはある意味かわいそうな人種なのかも知れません。

りな
先生は地主さんとの関わりが随分深いんですよね。

ふく
多くの地主さんと公私に亘り、長くお付き合いさせていただいております。
資産の運用という相談もありますが、どちらかというと、息子に嫁を紹介してほしい。だとか、一緒にゴルフやダイビングに行きましょうという誘いのほうが多いのかも知れません。

りな
私に地主さんの息子さん紹介していただけませんか？

ふく
なんと答えて良いのやら？
ご縁があればということにしておきましょう。

りな
えっ　紹介していただけないのですか？

ふく
そういうことではないのですが。。。。。
財産目当てだなんて言われても構わないんですか？
ご近所さんや親戚づきあいなども大丈夫ですか？
相続問題で悩むことも平気ですか？

りな
そこまでは考えていませんでした。
でも、やっぱり紹介してください。
私もファイナンシャルアナウンサーなので、きっとお役立ちができると思うのですけどねえ。

ふく
はい。りなさんの妄想はこのあたりで止めておきましょう。
さて、相続対策に収益不動産ということですよね。
私自身不動産投資についてあまりはっきり、これが良いということは申し上げませんですが、こと相続対策については別です。
相続対策が必要な方には万人向けの効果が高く有効な手段だと考えています。
それは、過去の地主さんからの感謝のお声からも実証済です。
ただし、この番組でも何度も申し上げておりますが、リスクも高いので専門家のアドバイスを受けることが前提です。

りな
相続対策と一言で言っても色々あるんですよねえ。

ふく
相続対策は主に3つに分けられます。
一つは「揉めないように分割すること」
二つめに「相続税を確実に納めること」
三つめに「相続税を下げること」
さらに欲を言えば相続人に安定した収益が入るように段取りしてあげることです。

りな
頭では分かるような気がするけど、実際は大変なんでしょうね。

ふく
そうなんです。遺産分割で揉めるケースは多いし、揉めて相続税の延滞をおこし延滞税までかかることもあります。
また、節税のためだと言って、間違った不動産投資をして借金に苦しんでいる人もいます。

りな
だから地主さんていうのは大変なんですね。

ふく
理解したみたいですね。
でも、大半の地主さんは質素な生活をしていて、まじめな方が多いんですよ。
そのことはさておき、相続対策で希望が多いのは節税なんですね。

りな
節税対策　具体的には？

ふく
つい最近の事例ですが、相続税評価額を80％下げた例があります。

りな
80％も下がるのですか？

ふく
ちょっと大きな事例で恐縮ですが、
3億円の賃貸マンションを都心に買ったところ、その賃貸マンションの相続税評価が6000万円になりました。
2.4億円評価が落ちました。
評価が下がる理由は4つありまして、
一つは貸家建て付け地になるので、土地の評価が21％減になります。
二つめに、小規模宅地の評価減で、さらに土地の評価が50％さがります。
三つめに、建物の評価は固定資産税評価になるので、約50％減になります。
さらに、借家権がつくので、建物の評価が約30％減です。
これらをまとめると、約80％の評価が下がったのです。

りな
先生、なんかとっても難しい話ですね。

ふく
最初は結論だけでも理解してもらえれば結構です。
仮に税率が50％の場合、2.4億円の評価が下がったので、1.2億円の節税効果があったということになります。

りな
そんなに下がることもあるんですね

ふく
3億円の賃貸マンションが節税分の1.2億円引きで買えたものと同じです。
その分利回りが上がりますので、私はこのことを税効果利回りと名づけています。

りな
相続直前に購入し、相続後に節税効果だけを教授してすぐ売却することも可能ですか？

ふく
それは可能です。
でもあまりにも大胆にやりすぎると、当局の引き締めがあるのではないかと心配になります。

りな
財産がそんなにない人でも節税効果はあるのですか？

ふく
確かに相続財産が少ないと税率も低いので節税効果も低くなります。
けれども、相続財産が少ない人が不動産投資によってドーンと評価を落とすことができるので、相続税をゼロにさせることは逆に容易です。

りな
よく借金をすると相続対策になる。と聞くのですが、先程の場合もそうなのですか？

ふく
いえ違います。借金をして投資しようが、現金で投資しようがどちらも同じだけの節税効果があります。
仮に1億円借金したとしますね。その借金したお金を預金口座に入れておけば＋1億円になってしまいますよね。結局　＋　－　ゼロです。
借金そのものには節税効果はありません。お金を収益不動産に組み替えたときに評価が下がるのです。
お金を借りさせたい銀行や不動産を買わせたい業者がセールストークで使うこともあるので気をつけてください。

りな
私も勘違いしていました。

ふく
銀行員でさえ中途半端な知識で勘違いされている方は多いですよ。

りな
その他　注意する点は

ふく
相続対策だからと言って、高くても良い、儲からなくても良いという考えは止めてください。不動産投資ですから、通常どおりに収益性をよく考えて購入することが大切です。

りな
細かいことは理解できませんでしたが、相続対策に有効だなあということは分かりました。それと、相続対策だからといって普通の不動産投資と同じで、無理はしないほうがいいんですね。


まとめ

1 不動産投資は相続税評価を合法的に下げる数少ない方法です。しかも、収益をあげながら資産を増やせるうえ、相続後に換金もできるので納税にも役立ち、色々な点で相続対策に使えます。
2 評価が下がる理由は4つあり、土地については貸家建て付け地評価と小規模宅地の評価減の適用を建物については固定資産評価による評価減と借家権による評価減があります。私自身のクライアントの事例でも80％下がった経験もあります。借金するからではなく、今申し上げた4つの削減効果によって節税になるのです。
3 相続対策だからといって、儲からなくてもよいというのではありません。あくまでも、事業ですので、収支バランスを考慮して、専門家のアドバイスを受けながら検討してみてください。