第5回　ワンルームマンション投資

福田財産コンサルへのご相談

世田谷区在住　32歳の　Ａさん　

僕の勤めている業界は、割合に浮き沈みが激しいので、将来のことについては自分でしっかりと計画を立てておかなければという雰囲気があります。
しかも終身雇用制という感じとも程遠く、自分でキャリアアップして、どんどん良い条件の仕事にチャレンジするのが当たり前という感じです。

先日先輩と居酒屋で一杯飲んだときに、先輩は「自分の将来のことや経済的裏づけは、自分で何とかするのが当たり前だ」と力説するんです。
「先輩はどうしているんですか」と尋ねたところ、ワンルームマンションの投資を行っているというんです。

自分では何百万、何千万という不動産投資など想像もできなかったのですが、本当にワンルームマンション投資は自分の人生設計に有効な手段なんでしょうか？

福田先生アドバイスをお願いします。



ふく
最近の若い方は意外にしっかりしていますよねえ。
現在32歳ですか？バブル崩壊後、企業がリストラを行うなかで、若者の新規採用が厳しい時代の人達にこのような人生観の方が多いようですね。

りな
私も同感です。私の大学の友人達も思うような就職ができず、ずっとフリーターを続けているんですよね。

ふく
会社が守ってくれるという時代は終わりました。
もちろん終身雇用や年功序列や平等な社内教育などはもはや期待できません。
このＡさんのように、自分の身は自分で何とかするという意識は必要ですね。

りな
そうは言っても、いきなり不動産投資というのはいかがなもんですか？

ふく
そうですね。その前にやることがあるかも知れませんね。
ただこの年代の方って、いまだに自分探しみたいなことをやっている方々が多い中で、Ａさんのように不動産投資を通じて色々考えてみるのも悪くないかも知れません。

りな
私はまず自分への投資をする方のほうが素敵だなあと感じますが。

ふく
もちろんです。私もそう思います。いずれにせよある程度精神的にも経済的にも自立してから行うほうがいいですね。年齢は関係ありません。
そういえば私自身も最初の不動産投資を行ったのは20代のときでしたねえ。

りな
校長先生　最初はどんな不動産投資を行ったのですか？

ふく
あれは地方都市に出向中のことでした。
大学を出て私は大手ハウスメーカーに就職したのですが、
新人時代に3年間以上は必ず住宅の販売を行うために、販売会社に出向する制度があったんですよ。
住宅やアパートの販売を行っているうちに、これくらいなら自分でも出来るのではないかと思い意外に気安く考え行いました。
あのころは結構融資も出たので、全額融資で購入しました。

今だから言いますが、最終的に値引きしてくれたので手元に資金が残りました。そのお金で車も買っちゃいました。もう20年以上も前の話です。

りな
先生、20代の頃に手元資金無しで、かつ余分に借りて車まで買っちゃったんですか？

ふく
結果的には、そうですね。
今はそんなことできませんよ。

りな
昔はおおらかな時代があったんですね。ところで、どんな物件を買ったのですか？

ふく
中古のファミリー向けマンションです。
地方都市の昔の話ですから、1000万円もしなかったと思います。
ローンを支払っても、手元にお金は残りました。
とりあえず、3年くらい持って、買った金額以上では売却できました。

りな
儲かりましたか

ふく
このぐらいの金額の投資ではそんなに儲かりません。
ただ、それまではお客様のお手伝いでしたが、いざ自分で行うとなると体感的に理解でき大変勉強になりました。

りな
でも、先生は車がタダで手に入れたことになるんですよね。

ふく
たまたま、運が良く、結果的にそうだったということです。
私のことはさておいて、Ａさんの質問にお応えしましょう。

りな
先程の先生の体験が一番のお答えじゃないですか？

ふく
いえ、他人の成功体験はあまり聞かないほうがいいですよ。
ほとんどの人が都合の良い部分だけを抽出して話していますから。
大切なことは、投資の原理原則を知り、自分の判断でできるようになることです。

りな
Ａさんに対しての具体的な注意点は？

ふく
まだ若く、初めてということですからワンルームマンションの投資から初めても構わないと思います。
まずはこてはじめに、中古の1000万円以内の区分所有マンションを買い、勉強してみるのも良いでしょう。
ただし、前にもお話ししているように、意外に高い維持費を計算に入れて購入してください。
家賃収入から管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険などの維持費を差し引いたら意外に手元に残りません。それにローンの支払もありますから、ヘタすると赤字にもなりかねません。
長期に持つことも一つの方法ですが、数年持ち処分することも考えてください。
不動産取得税や譲渡税や手数料を支払うとほとんど手元にのこらないかも知れません。
でも、それは勉強と思えれば十分です。

りな
勉強ということですか？

ふく
そうです。
ワンルームマンション一室では資産形成にはなりません。最終的には、マンションやアパートなど収益不動産を一棟ごと持ち、まとまった収入を得て事業的規模にしてはじめて手元にお金が残りはじめます。

りな
後、その他に注意点はありますか？

ふく
中古の区分所有マンションの場合、一般的な銀行では融資が難しいようです。ノンバンクになる場合がほとんどですので、金利が高いことが難点です。金利負けしない利回り良い物件を選ぶ必要があります。
逆に融資が出やすいのがワンルームマンションディベが販売している新築のワンルームマンションです。金融機関と提携しているので、満額の融資を受けられることもあります。
ただし、その場合、利回りが低いので、税引後のキャッシュフローが赤字になることもあります。
売却する場合も中古価格になるので、損失がでることも予想されます。
融資が出やすいので買いやすいことがメリットですので、将来の売却益が望めれば検討しても良いでしょう。

りな
先生、若い人の場合、大ケガしない範囲なら勉強の意味も含め、小粒の物件から始めるということが良さそうですね。
そして、自分の判断で投資できるようになったら、その後将来的には規模を大きくすることが良いのではないかと思いました。



まとめ

1.ワンルームマンションの投資だけでは、売上規模が小さいので生活費を稼ぐことは無理です。また、意外に維持費がかかるので注意が必要です。取得時の経費、売却時の経費や税金も含めて投資判断をしてください。
不動産投資の実践的勉強として、すなわち将来のための入門編として考えるのならばよいと考えます。

2.ワンルームマンションは新築では融資が付きやすいのですが、中古では融資が難しくなります。中古で売る場合、古くなったから安くなるという理由もありますが、むしろ融資が付きにくいので、売りにくいから安くなるという点に気をつけましょう。

3.最初は小さくても構いません。家賃収入が給与収入の足しになる程度でも構いません。
給与収入と同じだけの手取り収入になるまで、不動産を買い増すことができたら、立派な投資家といえます。
もちろん、投資家にならなくとも、お小遣いの足しにしたいという目的であるのであれば、そんなに多くの投資は必要ありませんが。