第4回　土地購入からのアパート経営

福田財産コンサルへのご相談

私は鎌倉に住む58歳のサラリーマンです。
最近、あるハウスメーカーの不動産投資セミナーに参加して、自分でも土地を購入してアパートを建てることが可能ではないかと考え始めました。
地道に貯蓄をしたので3000万円くらいの頭金は用意できそうです。
老後の安定収入の柱としてアパート経営に魅力を感じています。
私どもが土地を購入してアパートを建てるということは無理な話でしょうか？
できるとすればどのような点に気をつければ良いでしょうか？



ふく
最近このような方のご相談が多いですね。

りな
日本でもリターンとリスクを見定めて、投資を考える方が増えてきたんでしょうか？

ふく
このように給与の中から地道に3000万円を貯蓄されたような堅実な方は、一般的には冒険しないんですけど、やはり今の低金利時代だからこそ投資を考えるんでしょうね。

りな
福田先生、土地を持っている人がアパート経営する話はよく聞くんですが、土地を購入してアパート経営することっていうのはいかがなんですか？

ふく
私が思うに、土地を持っているのでとりあえず有効活用しようという考えは間違っていると思うんですよ。もしその土地が、アパート適地であれば問題ないのですが、一般的にはアパート適地でないケースのほうが多いです。そんなところに無理して建てるより、アパートの需要があるところに土地を購入して建築するほうが健全なんですね。

りな
ですけど土地からとなるとやっぱり心配ですね。

ふく
この方の場合、自己資金3000万円で買える土地を探し、アパートを全額ローンで建てるということができます。

りな
具体例で話していただけると分りやすいのですが

ふく
土地が４０坪とします。土地の予算が３０００万円ですので、坪７５万円の土地を求めることになります。
４０坪の土地に８戸のワンルームのアパートを建築します。戸あたり７坪とすると５６坪のアパートになります。坪７０万の建築費とすると約４０００万円の建築費です。
家賃が７万円とすると８戸ですから月収５６万円です。
４０００万円全額借り入れて、２５年返済、金利３％とすると月の支払は１９万円の支払になります。
５６万円－１９万円＝３７万円が表向きの収支です。
ただしここから、税金や管理費などの維持費が差し引かれますけど。

りな
ローンを差し引いて月３７万円入るといいですね。私が局のアナウンサーだったときの待遇よりいいじゃないですか？

ふく
たしかに給与所得というのは限界がありますし、ましてや年金はあてにならないとも言われています。資本主義というのはそもそも資本を投資する側と、働く側があって成り立つものなんですね。投資する側に立って、お金がお金を生むサイクルを作るということに気がついた人が「金持ち父さん」になるんですよ。

りな
ロバートキヨサキ氏の「金持ち父さん、貧乏父さん」がベストセラーになりましたね。大変分厚い本だつたんですが、要は投資する側に回り、お金にお金を生ませることだったんですね。

ふく
ハイそのとおりです。さて、もっと具体的にお話しましょう。
まず、土地の見つけ方ですが、家賃が７万円取れるところで、土地の坪単価が７５万円というのは、かなり困難です。

りな
家賃が７万で、土地の坪単価が７５万円ですか？
東京では土地の値段が住宅地で坪２～３００万しますよね。
かなり田舎になっちゃうんですか？

ふく
田舎ですと家賃７万円は取れません。なので、ある程度利便性が良い立地の良い都心近郊が良いですね。

りな
都心近郊でも坪７５万円の土地なんてあるんですか？

ふく
アパート用地となると、特にワンルームですが日当たりや地型や高低差などは賃料に直接関係がないので、むしろ条件の悪い土地を安く購入すると良いですね。
ただし、立地だけは抜群で駅から５分以内だとかコンビニが目の前にあるなどという目線で探すと良いと思います。

りな
先生が以前おっしゃっていた、むしろ顔の悪い物件ということですか？確か中身が重要ということでしたよね。その中身のＮＯ１が立地ということですね。

ふく
りなさん　だいぶ知識が付いてきましたね。

りな
ありがとうございます　福田校長　建物はどうするんですか？

ふく
建物はハウスメーカーや工務店にお願いすることになります。

りな
どんな会社にお願いしたら良いのですか？

ふく
まずアパート経営の場合、基本的には短期回収が望ましいと思います。

りな
短期回収とは

ふく
投下した資金を何年で回収できるかという目安です。年間の収支を建築費で割るとその年数がでます。仮に１０％の実質利回りであれば１００％／１０％なので１０年で回収したということになります。回収後が本当の利益と考えてください。

りな
よく分りました。

ふく
短期回収にするには、投下資本を小さくすること、平たく言うと安く建てることです。規模が小さいアパートの場合、堅固な建物にする必要はないでしょう。

りな
デザインや間取りや設備なども気になるのですが

ふく
デサインを高め、間取りを広くし、設備をよくすると建築費が高くなり利回りが下がり、投下資本の回収が長くなってしまうのが難点です。
家賃が上がるのであればＯＫですが、家賃はその地域に住む方の所得水準できまるので、どうしても上限が決まってしまいます。
なので、そこそこの差別化で良いと思います。やりすぎは禁物です。

りな
でも、将来的に新しいのが回りにできると心配なんですが

ふく
確かに将来の競争に勝ち抜く建物でなくてはなりません。最近入居率が下がってきているといっても９０％は埋まっているわけです。負け組みは１０％です。そもそも９０％の中に入れば勝ち組なんですよ。地域でｎｏ１を目指すのも結構ですが、それは安く貸しすぎているということの裏返しでもあるんですよ。


まとめ

りな
現金を土地に変え、アパート経営を行うことは思ったより簡単そうに感じてきました。
現金は持っていると使っちゃいますが、土地だとずっと残っていますし。
大家さんというのも気分が良い気がします。
私もお金を貯めて将来はアパート経営なんかを考えちゃいます。
でも、どういうわけかカラオケ代がかさみお金が貯まりそうもありませんね。私の場合。


ふく
①アパート経営は①にも②にも③にも④にも⑤にも立地です。土地があるからとりあえずアパート経営をやるのはいけません。アパート適地であれば考えましょう。
②持っている土地に建ててよいケースは土地価格＋アパート建築費の合計で表面利回りが８％を超える場合です。そうでなければ、その土地を売ってアパート適地を購入して建てましょう。
③アパート経営の基本は短期回収です。投下資金を早く回収することを考えましょう。回収した後はローンも少なくなり、担保価値もあがります。そうなると、次なる投資も可能になります。