最終回　不動産投資学校りなさんの卒業試験


里奈
4月から始まりました番組も、いよいよ最終回を迎えることとなりました。
私も卒業ですね。

福田
そう簡単には卒業できませんよ。
卒業試験を行って、合格ならば卒業できます。

里奈
え～、試験ですか！　合格しないと卒業できないのですか。。。
それなら私、卒業したくないです。いつまでもふくちゃん校長の生徒でいたいと。

福田
冗談はそのくらいにして、本日は私が問題を出しますよ。すべて、これまでにこの
番組で取り上げた内容のものですので、復習のつもりで答えてくださいね。
回答の後、解説いたします。

福田
Ｑ１.
Ａさんはいわゆる団塊の世代といわれている年代で、退職金の運用に感心を持っています。低金利時代においては金利収入の見込みがほんの僅かなので、不動産投資を検討してみたいと思っています。ファイナンシャルキャスターの立場でどのようなアドバイスをされますか？

里奈
Ａ１.
やはり、退職金を取り崩して、生活費に充てたり、退職金を全額株式投資に充てるということより、アパート一棟などの収益不動産を購入し、その不動産投資で得た家賃収入を生活費に充てるというのが、リタイアメントプランニングの上で、今までの生活水準を下げずに暮らしていくためのひとつの提案ではないでしょうか？
投資対象は、ファミリー向け分譲マンション一戸を購入するよりも、一棟もののほうが家賃収入も取れるのでおススめ！退職金と銀行ローンを組み合わせるなどして、立地条件の良い収益不動産を探しましょう。
また、アパート経営は事業です。家賃収入をもらう以上、メンテナンスもきちんとし、家賃が下がらぬよう、空室率も下げるように入居者のために尽くしましょう。

福田
そうですね。退職金は取り崩すとあっといまになくなってしまいます。なので、運用の必要があるのですが、低金利のこの時代なかなか良い運用はありませんよね。
アパート経営なら比較的、経営技術が必要ありません。生活レベルは落としたくない、リスクは取りたくないという虫の良い話はありません。
よくリスクリスクといいますよね。確かにリスクを考えることは必要ですが、何もしないリスクというのもあるのだと思います。
結局、何もしなくって退職金を食い潰すようなことになってしまったら元も子もないですよね。こういう考え方をする人がいても良いと思います。

福田
Ｑ２.
Ｂさんは老後の私設年金としてアパート経営をしたいと考えています。土地を購入してからアパートを建てるときのポイントをお答えください？

里奈
Ａ２.
まず、アパート適地かどうか？アパートの需要があるところに土地を購入して建てる。(立地条件が何よりも需要)。
アパート用地となると、特にワンルームですが、日当たりや地形や高低差などは、賃料に直接関係がないので、むしろ条件の悪い土地を安く購入するのも手。ただし、立地だけは抜群で駅から５分以内とか、コンビニエンスストアが目の前とか、そういった目線で探すと良い。
土地があるからとりあえずアパート経営をやるというのは間違った考え。持っている土地に建ててよいケースは、土地価格プラスアパート建築費の合計で表面利回りが８パーセントを超える場合。
そうでない場合は、その土地を売って、アパート適地を購入するという風に、資産の組み換えも考えてみましょう。
また、アパート経営の基本は短期回収。投下資金を早く回収することを考える。回収後が本当の利益。

福田
正解としましょう。①にも②にも立地ですね。
たまたま持っている土地に建てるより、アパート適地を購入し建てたほうが利回りは高いことがあるのですよ。
土地を買って合いますか？という質問がありますが、土地があるからといって、そんなところに建てて合いますか？と質問を返したいことが良くありますね。

福田
Ｑ３．
投資不動産を探す際の極意を㈱不動産投資ｱﾄﾞﾊﾞｲｻﾞｰの広瀬社長が翻訳された「お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ」から引用してお話しましたが、覚えておいて欲しい格言を3つ思い出してください。

Ａ３．
里奈
１) 購入したときに利益が生まれる。(物件がほしいときはつい収支など甘く見がち。厳しく見て購入することで、あとあと継続的に利益を生んでくれる。買った時点ですぐに売っても２割くらいの利益の出る物件を購入しなさい。という意味で、いつ売っても売却益がでる物件を購入しておけば、安心ということ)

２) 物件にほれるな　取引にほれろ（物件がきれいだとかそういうところばかりにとらわれて投資をしてはいけない。きちんと数字を把握して投資をする。）

３) １０年に一度の取引は、週に一度やってくる
（不動産価格があがっているときでも、実際に物件情報をきちんとみていると、意外と掘り出し物があったりする。しばらく売れていない物件の価格交渉をしてもよいし、物件情報をちゃんとみていれば、自分にあった物件が見つけられるはず！！）

そのためにも、たくさん見て、たくさん検討することで、目利きを確かにすること！！


福田
はい。正解です。
最終回の深山社長の格言「持って良し、売って良し」と合い通じますね。


福田
Ｑ４．
相続税対策で、収益不動産を購入することにより、期待できる効果は？


里奈
Ａ４．
相続税評価額を合法的に下げることができる。収益を上げながら、資産を増やせる上、
相続後に換金もできるので納税にも役立ち、色々な点で相続対策に使える。
評価が下がる理由：土地について－貸家建て付け地評価と小規模宅地の評価減の適用を。
　　　　　　　　　建物について－固定資産税評価による評価減と、借家権による評価減がある。
　　　　　　　　　こういった４つの節税効果で節税になる

福田
一般の方はあまり相続税は関係ないかも知れません。
相続対策が必要な方には不動産投資は特効薬になります。
① 上記の理由で評価がモノによっては20～30％になって節税になる。
② 持っている土地を食いつぶさないので、相続人の分割がしやすい
③ 持っている土地を食いつぶさないので納税がしやすいし、相続後イザとなったら売れる
というような、有効活用に節税より使い勝手が良いようです。


福田
Ｑ５．
最後の問質問です。不動産投資のうまみとはなんでしょうか？
これはすこし抽象的な問いかけかもしれませんが、これまで25回の授業を行った中で、ファイナンシャルキャスターの里奈さんが感じ取ったものをお答えいただければ結構です。

里奈
Ａ５．
不動産投資のうまみ、それは、自分が稼げないときに自分のかわりに稼ぎ手になってくれる！
定年後の年金対策になるし、資産の拡大にも有効。
また、何よりも土地、建物という、資産がのこる。いつでも売却して換金することができる。（だからこそ、いつ売っても売却益が出る物件を購入しましょう）
また、賃貸住宅はサラリーマンでも経営者になれる数少ない事業。
賃貸管理会社や入居者に感謝の気持ちを忘れない、そのために、努力して、空室率を下げたり、建物の寿命を延ばしたり・・経営者として、事業を運営する醍醐味も味わえる。ぜひ成功する経営者になりたいものです。

福田
まるで、模範解答のようですね。
昨夜は徹夜して勉強したのですか？目が腫れていますよ。
ともあれ、卒業試験は合格ということになりました。
里奈さんおめでとうございます。


まとめ

半年間にわたりご愛顧いただきましてありがとうございました。
最後に申し上げたいのは、不動産投資は経営であるということです。
ですから、正直申し上げますと経営者感覚がない人には向かないと思います。

住宅が不足していた時代は大家さんなんていってエバっていても成り立ちましたが、もはや賃貸経営も競争の時代となっています。
経営には競争がつきものです。
競争に勝つために、半年に亘って勉強していただいたわけですがいかがでしたでしょうか？

経営者の仕事は「人」「モノ」「カネ」「情報」を管理して判断することです。
良い人と出会い、良い物件と出会い、金融機関から資金を良い条件で引っ張り、正しい情報を入手して的確な判断を行う。ということはまさにマネジメントそのものです。

私どもは投資のマネジメントの部分でお役立ちをしております。「ふくちゃんりなの不動産投資学校」が終わっても引き続き何か縁があれば幸いです。

それでは皆さんごきげんよう。さようなら。