第25回　米国の不動産投資から学ぶ不動産投資のツボ所

◆株式会社ミヤマグロビス　代表取締役　深山　武晴

里奈　（ゲスト紹介）
本日のゲストは株式会社ミヤマグロビス　代表取締役　深山武晴さんです。
深山武晴さんは地主・建築プロデューサー・米国不動産投資家・プロパンガス会社経営と四つの顔を持っていらっしゃいます。
1988年ミヤマＵ．Ｓ．Ａテキサス社を設立、代表取締役就任。アメリカにおいて数々の投資を行い、アメリカにおける建築の手法を学びました。
日本においても100余りの建築プロデュースを行っています。現在はアメリカ人の設計士とコラボレーションを行い数々の建築を行いつつ、世界を視野に入れ不動産投資を行っています。

福田
本日は最後のゲストとして一番相応しい方をお招きいたしました。日本の一市民が不動産投資によってアメリカンドリームを実現させた事例をご紹介させていただきます。深山先生はご自身の不動産投資だけではなく、余力で地主さんに対するデザイナーズマンションの建築コンサルティングを行いっています。また、若き芸術家の育成やカンボジアに学校を建てていくなどのボランティア活動も行っている人格者です。
本日は「　米国の不動産投資から学ぶ不動産投資のツボ所　」というテーマでお話を伺います。
それでは早速ファイナンシャルキャスターの里奈さんが質問し、深山先生にお答えしていただき、私が解説を加えながらすすめてまいりましょう。


里奈
1. 先週の最後にもお尋ねいたしましたが、深山先生が米国の不動産投資から学んだ点についてさらに詳しく教えていただけますでしょうか？

深山
1．多くの事柄がありますが、その中でも収益還元法によるリノベーションは現在日本国内でも、多くの企業が取り入れています。
1、ロケーションの良い新しい建物
2、ロケーションのあまり良くない新しい建物
3、ロケーション良い古い建物
4、ロケーションのあまり良くない古い建物
の4つの建物があった場合、当然ロケーションが最優先しますから。2，4はダメです。
　一方、ロケーションの良い新しい建物は利回りが低く、長期的に所有し、元本を返済しながら運営することは困難な場合が多いです。当然ロケーションを優先して高い収益力で運営する為に、古い建物にリノベーションを施し、価値を高めることが求められます。
　私共　米国で1920年代から1950年代に建てられた建物が、今でも新築に負けない家賃や入居率で運営した建物を数多く学び、又米国の設計士に来日して頂き、リノベーションによる価値を高めてきました。
　一方、日本人が米国で飛びぬけて高い利回りの物件を探し出すことはやはり現在困難ですから、逆に日米の金利差を生かすことで、実質米国で、金利差分、高利回りの物件を手に入れたのと同じことになります。

福田
今、米国での投資は難しそうですね。と言うことは、日本で立地が良くて、古いために安い物件を購入し、リフォームやリモデリングして賃料を高めるなどして付加価値を高めるということですね。

里奈
2. 深山先生が米国で学んだことの中で、日本の不動産投資の中でも活かしている点はどんなことでしょうか？

深山
2．私も国内で数多くの賃貸マンションやオフィス等を建設所有してきましたが、大変高い評価を頂き、多くの地主の皆様にも数多くプロデュースしてまいりました。
　それは建物に美しさを加えることでした。又、カラーコーディネートやインテリアを加えることでお客のニーズに合わすことが出来ました。

福田
日本でも、ブランドやデザインに対し価値を見出す方が増えてきました。デザインが良くなければダメだという人もいます。建物に美しさを加える。ということは通常の設計士では出来ません。デザイナーの仕事だからです。
深山先生は画家でもありデザイン力に定評かあります。ＩＴはちょっと苦手なようですが、感性は抜群なので、まさに天職ですね。


里奈
3. 日本での不動産投資についてはどのようにお考えですか？今までと今後に分けてお考えをお聞かせください。

深山
3．日本の多くの製造業が国内だけでなく、世界の市場で物を作り、物を売ってきました。又、現在いつでも誰でもが海外に行かれる時代になりました。
不動産の投資の中で、短期と長期に分けた時に、短期であれば国内だけでも問題ないかもしれませんが、長期で投資する場合は返済が20年、30年先まで考えなくてはなりません。当然人口の減る日本、人口の増える米国、そして経済が大きく発展する中国やインドのように、投資のスタイルをグローバルに見る時代になりました。
タックス（税金）の違いや、国によっての利回りの違い、金利の違い等を分散することでそれぞれの国に資産を持ち、それぞれの国の通貨で資金を所有できます。
私のような素人の人間でも十分事業としてやってこられましたので、研究、勉強なされば良いと思います。

福田
深山先生のようなプロの投資家はグローバルな視点で投資ができますが、一般の投資家にとってはハードルが高いのかも知れませんね。
現在の日本の投資環境は諸外国に比べて悪くないのかも知れませんが、人口の増える地域に投資するという原理原則からすると、ＢＲＩＣＳなどのような地域も視野に入れることが必要なのかも知れません。

里奈
4. 深山先生は今後米国や日本だけにこだわる時代ではないとおっしゃっていましたが、それは何故でしょうか？そして、深山先生の次なるターゲットはどの国でしょうか？

深山
4.　タイムマシンは未来と過去を自由に行き来しますが、飛行機に乗って、米国やヨーロッパを旅し、その後中国やインドを旅すれば、その国の勢いや国民のバイタリティーの違い等が分かります。物があり余っている国と、物を必要とする国があります。例えば、携帯電話など、日本は殆ど行き渡ってしまいました。インドでは12億人の人口の中に携帯電話が、行き渡るにはまだ無限の市場があります。
　私は今年、インドの友達と米国の設計士とインドのバンガロールや海岸線のコーチン等旅して、この国の市場の大きさや、発展のスピード、何よりも国民のレベルの高さ等、　多くの問題を抱えていますが、今中東のアラブマネーをはじめ、多くの資金が集まっています。

福田
次なる深山先生の投資先はインドですか？深山先生のことですからきっと目利きは確かだと思います。10年後が楽しみでなりません。

里奈
5. 最後に聴取者の皆様へ、不動産投資において最も注意する点をアドバイスしてあげてください。

深山
5．不動産投資を考えた場合、ついつい物件ばかりに目が行きがちですが、物件の情報やマネージメント等まず、はじめは人から始まります。
良い情報を得て、間違いのない運営をする為には、まず物件を選ぶ前に良い人、良い人脈を築くことが大切です。パーソナリティーの福田さんのような方に相談、アドバイスしてもらいながら、常に不動産は「持って良し、売って良し」長期で持てる所有の仕方を基本に考えて購入すれば、景気の上下や時代の変化に対応できます。

福田
光栄なるお言葉ありがとうございます。
私も有益な情報はすべて人より得ていますし、お付き合いさせていただいている方々も自然と選別されているような気がします。
深山社長は独特の嗅覚があって、本物の人を見抜く能力が抜群だと感じています。
そういえば私もファッションのことは苦手なので、自分の服装のコーディネートはある人に全てお任せしています。ワインが好きなんですが本当のところ料理に合う美味しい銘柄等わかりません。だからソムリエにお任せしています。
不動産も不動産探しではなく、人探しという視点には私も勉強になりました。


まとめ

1. 立地が良くて、古くてリフォームやリモデルをすれば価値を高められる物件が狙い目ということです。自分でリフォームやリモデルが出来なければ、プロがほどこした物件を購入するという手があります。

2. これからの不動産投資はグローバルな視野が必要になります。今後経済が発展し人口が増える地域に投資をすることが基本です。旅行がてら視察に行くのも良いでしょう。

3. 不動産探しは人探しということでもあります。実は企業の経営者がやっていることも同じで、社内社外に優秀な人材を見つけることに最も力を入れています。また、業績を上げる近道でもあります。勉強だけではなく、同時に人探しも心がけてください。