第22回　不動産投資ファンドの基礎知識

◆ゲスト　株式会社レイコフ投資顧問　代表取締役　矢野　英明

里奈　（ゲスト紹介）
レイコフさんは、今脚光を浴びている不動産投資ファンドを運営するグループ会社です。
その仲でも株式会社レイコフ投資顧問は事業の中核とも言える、不動産ファンドの企画・組成・投資顧問業を担当しております。
本日は株式会社レイコフ投資顧問　代表取締役　矢野　英明さんをお迎えし「不動産投資ファンドの基礎知識　」というテーマでお話を伺います。

福田
レイコフさんは主に三大都市圏の賃貸マンションへ投資を行って運用している、不動産投資のプロ中のプロです。
今週と来週にかけて不動産投資のプロから、不動産投資の基本的な考えを学んでいただきたいと思います。
それでは早速ファイナンシャルキャスターの里奈さんが質問し、矢野先生がお答えし、私が解説を加えながらすすめてまいりましょう。

里奈
1.レイコフさんは不動産投資ファンドの企画・組成をおこなっていらっしゃいますが、不動産投資ファンドとはどのような役割をになっていらっしゃるのでしょうか? 視聴者の方に分かりやすく、説明していただけますでしょうか?

矢野
不動産投資は長期的に安定した賃料収入を受け取ることができる非常に魅力の高い投資ではありますが、
従来の不動産投資は
・多額の資金が必要
・不動産運営の専門知識が必要
と、大多数の方にとっては投資しにくい、またはできないものでした。
不動産ファンドは不動産投資を小口化し、運営もアセットマネージャーと言われる専門家が行ないます。これによって
・少額から不動産投資ができる
・運営は専門家に任せられる
ことから、魅力的な不動産投資を多くの方にとってより身近な資産運用の対象とすることができました。

福田
小額から不動産投資ができるというのは事実ですが、一般的には私募（プライベート）ファンドの場合、機関投資家のような投資のプロが大口の資金を投下しているケースが多いので、実際は運営を専門家に任せられるという点が大きな魅力のような気がします。
良い物件を取得し、良い入居者を入れ、最小のコストで管理するということを期待されているのでしょう。

里奈
2.主にどんな不動産に投資していらっしゃるのでしょうか?また、出資者はどのような方が多く、どのような期待をレイコフさんにされているのでしょうか?

矢野
当社は主に賃貸マンションへの投資です。
出資者は個人投資家を中心として、機関投資家、事業会社、外国人投資家となっています。当社の場合は個人投資家が非常に多く、J-REITを除けばおそらく日本で一番個人投資家が多い不動産ファンド会社ではないでしょうか。
出資者様が期待されているのは、運用成績であることはもっともでありますが数多くある不動産ファンドのなかで当社を選んでもらっている理由は、
・投資家のニーズにあわせた商品設計
・高い透明性
・不動産鑑定で培った豊富な目利き
ではないかと考えます。

福田
オフィスビル、商業施設、倉庫など不動産投資の投資先は多種多用ですが、賃貸マンションは一般的に馴染みやすく、競争が激しくなりがちです。
そんな中で、レイコフさんが順調に成績を伸ばしてきたのは何か理由ががあるのだと思いますが、里奈さん突っ込んでお尋ねしてみてください。

里奈
3.それでは早速。レイコフさんの得意分野は賃貸住宅の目利きということですが、その目利きのポイントとなることを教えてください。

矢野
長年数多くの不動産の鑑定を行なってきたことから賃貸マンション以外の不動産のことも知っているということがポイントとなると考えます。

福田
企業秘密みたいですね。それでは、そのあたりのことは来週ゆっくりお聞かせください。

里奈
4.レイコフさんの運用期間は比較的短いような気がしますが、それはどうしてでしょうか?

矢野
投資家のニーズに最大限こたえるためです。
当社は不動産ファンドを最初に企画を行なったときから、不動産を金融商品に近づけることを目標としてきました。
金融商品は運用期間がはっきりしており、運用期間を延長するというものはほとんどありません。また投資信託等を見た場合、5年以上の長期にわたるようなクローズド型の投資信託はあまりなく、個人投資家のニーズは長期クローズ型を不向きと考え、できるだけ運用期間が長くない商品の組成を行なうことを考えました。
しかし不動産投資は本来長期にわたる投資に向いているものであります。あまり短期間の運用では、賃料収入よりも値上がり不動産価格に左右されるファンドになってしまいます。
この2つの要素を最大限に満足するような運用期間を考えファンドの企画を行なっています。

福田
不動産投資ファンドの投資家への配当原資は、運用中のネット収入と売却した時点での売却益の二つです。
一般投資家は長期のローンを借りて、長期安定経営を考えているのですが、不動産投資ファンドは売却益の比重が高いため、不動産を取得した時点で売却益がすでに確保されているような物件を取得することに注力する傾向があります。
もしくは、リフォームや用途転換、テナントの入れ替えで収益力を高めるということが重要な任務となってきます。

里奈
5.それでは、先程の売却益につながる質問ですが、運用後はどのようにされるのですか?
いわゆる出口戦略を教えてください。

矢野
当社のファンドが投資する不動産は主に
・最寄り駅より近い
・最寄り駅が通勤・通学などの利便性が高い
・安定して稼動する、または客付けができる
ような物件に投資しています。これらの物件は築年数が経過しても安定して運営されている実績を残せるよう運営しています。
そして出口、つまり売却を行なう際に最も重要となってくるのがこの実績であると考えています。現在は収益還元法に基づいて不動産売買が行われるため、実績のない不動産は買い手がいない、または価格が低いということになります。実績のある不動産であれば買い手は多いと考えております。
例えば他の不動産ファンド会社であったり、地元の資産家などやはり運営実績があり、かつその実績が透明性の高いものであれば買いニーズは非常に高いと考えております。

福田
不動産投資ファンドの運用実績とは、入居者からの賃料収入を維持していくことですよね。賃料が下がりにくい、空室が出にくい物件を取得しておくことにつきるわけですね。
プロの考えも、一般投資家の考えも基本的には同じであるということです。


まとめ

1. 不動産投資ファンドはプロ中のプロです。プロから学ぶことはたくさんありますが、不動産投資に対する基本的な考えはなんら一般投資家と変わりありません。
2. 不動産投資ファンドの多くと一般投資家の違いは運用期間の違いです。不動産投資ファンドは長期に持ち続けて、家賃収入を配当するというよりは、売却時に得られる利益を重視している点が異なります。
3. かと言って不動産投資ファンドは短期の売買利益だけを追求しているのではなく、効率的な運用ノウハウや規模を活かし所有期間中の運用益を高める努力をされているので、そのあたり見習う点が多いと言えます。