第2回　不動産投資の目的・目標

福田財産コンサルへのご相談

私は埼玉県に住む50代の元主婦です。
最近、離婚をしたのですが、夫が商売を手広くやっていたので、慰謝料はそれなりにもらえました。
離婚後は、私自身も勤めた経験が多少あるので、勤めにでてお給料をもらうことはできていますが、ゆとりある生活は無理です。
かといって慰謝料を生活費の補填に使うことは目減りしていくのでイヤです。
お洒落な喫茶店などを開いてみたいという夢も持ちましたが、仕事を辞めなければならないし、成功するかどうかのリスクが大きすぎます。
そこで、経験がなくてもできることは何かと考えていたのですが、たどり着いたのがアパート経営だったのです。

ちなみに、3000万円ほどは現金が出せますが、どのようにしたら良いアパートが取得できるのでしょうか？
地元の不動産業者に相談してみたのですが、詳しい話が聞けなかったのでぜひ福田先生にアドバイスをいただきたいのですが？

ふく
確かに、飲食業などは成功の確率は低いですね。
現金が3000万円あっても、毎年300万円使うと10年でなくなってしまいますので
不動産投資というのは賢明な選択です。

逆算して物件選びをすると良い。

まず、毎月どのくらいの収入がほしいのか目標を定めます。
たとえば、毎月20万円は税引き前でほしいと考えたとします。
固定資産税や管理費や空室率　合計して20％と仮定します。
そうすると、毎月25万の収入が必要となってきます。

年間にすると約300万円です。

りなさんここまで大丈夫ですか？

通常、ローンの返済で半分になりますので、その倍の600万円を稼ぐアパートを探すことになるんですよ。

りな
ローンで半分もなくなるんですか？　

ふく
銀行さんとの共同事業と考えれば、良いと思います。

りな
なるほど

ふく
平均的な利回り８％（表面）で探したとすると、600万円を８％で割り戻します。
そうすると、7500万円ぐらいの収益不動産を探すということになります。

りな
今の話、ちょっと分かりずらいのですが？

ふく
失礼　収益還元法というのですが、価格は収益力で決まるということなんですよ。期待利回りを決めて、年間収入で割ると価格がでてくるんですよ。
つまり、価値を決めるのは、そこから上がる家賃収入であって、建物や土地そのものではないという認識を持つ必要があります。

ちなみに戸あたり1000万円くらいのワンルームですと、8戸のアパートを所有するとこの条件が満たせます。

このくらいの価格帯は、最近では建売会社やアパート分譲メーカーがたくさん売りに出していますので探すのは容易でしょう。

3000万円が自己資金ですね。
残り4500万円を銀行から借りることになるのですが、この勇気があるかが問題になりますよね。

りな
いっそうのこと借金無しで、自己資金だけで買える収益不動産を買ったらいいのじゃないですか？

ふく
さすがりなさんですね　そういう考えもあります。

3000万円ぐらいの予算だと、ファミリー向け区分所有マンション一戸ぐらいしか買えません。家賃は20万円も取れませんし、区分所有の場合、管理費・修繕積立金・税金などの維持費は一棟ものより高くつきます。
結局　手取りは10万強にしかならず、目標の20万円には手が届かなくなります。

りな
なるほど校長先生よくわかりました。



まとめ

＊不動産投資は目的と目標を決めることから始めます。
目標は、私設年金として、相続対策として、転売目的として、資産を拡大させ資産家になりたいなどの目的によって、選び方も変わってきます。

私設年金的　生活費の足しにという場合では目標数値を決め、そこから逆算すると良い

＊収益不動産の価値はあくまでも、賃料の額です。立地が良い。建物の顔が良いなどの理由だけで選んではいけません。あくまでも、収益そのものに目を向けてください。
人間で言えば、内面の才能です。
往々にして、美人に目が行きがちですよね。
りなさんは元ミス東京なので、注目を浴びることには慣れていますよね。
顔より内面を良く見てもらいたいと思いませんか？

＊ローンを利用すると、収益が増えます。専門用語でレバレジット効果といいます。
規模を大きくすると、スケールメリツトがでて利回りも高くなります。銀行と共同事業をやるつもりで融資を最大限活用してみましょう。銀行の審査も結構厳しいので、銀行がＯＫならその事業計画はまずは安心といえます。