第18回　ｵｰｸｼｮﾝによる収益不動産の取得方法　～基礎編～

◆ゲスト　株式会社アイディーユー　代表取締役　池添吉則

里奈　（ゲスト紹介）
池添社長は1998年株式会社日本アイ・ディー・ユーを設立され、2004年3月には東証マザースへ上場。不動産オークション事業の先駆者として、マザーズオークションを企画運営されていらっしゃいます。
「インターネット上で不動産取引が完結できるマーケットを創出する」
「現在の日本の不動産流通システムを効率的かつ合理的にする社会インフラを目指す」
「出店総額1兆円の規模まで拡大する」
の方針を掲げ、日本の不動産取引の流通革命を実践され、透明性・公平性・合理性の高い不動産取引を目指していらっしゃいます。

福田
池添社長と私は同じミサワホーム出身で、定期借地権の創成期において定期借地権の普及促進に尽力された経験を共有しております。
ビジョンとアイディアと実行力を伴った、新進気鋭の今注目の経営者です。
本日は、不動産投資と非常に相性の良い、オークションを利用しての収益不動産の取得方法についてお話をお伺いしたいと思います。
ファイナンシャルキャスターの里奈さんが質問し、池添先生が答え、私が解説を加えながらすすめてまいります。

里奈
まず、聴取者の皆様にははじめて不動産オークションを知ったという方もいるかも知れませんので、かいつまんでマザーズオークションの仕組みをわかりやすく説明してください。また、池添社長は何故オークションをいち早く始められたのですか？

池添
マザーズオークションは、インターネットを使って、広く日本中の方を対象として、売りたい人と買いたい人をマッチングさせるシステムです。
その時点での不動産の最高価値を引き出すことができ、納得の不動産取引を実現することができます。
1999年6月、不動産公正取引委員会がオークションによる不動産取引を解禁するに伴い、不動産オークションの企画運営を事業の中核としてIDUを設立しました。
公平性、透明性、経済合理性の高いオークションは、公正な不動産マーケットの確立の為の一点突破のソリューションであると考えました。

福田
確かに安全安心に収益不動産を取得するには、どこに行けば良いのだろうと悩む方が多いのも事実です。駅前の不動産業者に行っても要領を得ないし、大手不動産流通業者に行っても収益不動産の適正な価格や物件の詳しい情報を教えてくれない、という不満が私の会社にも多く寄せられています。
住宅新報社の連載で「ここがヘンだよ日本の不動産取引」の中でもご紹介させていただきましたが、日本の不動産は情報を隠すことによって取引価値を上げようとする非近代的な慣習が多くてイヤです。
ここのところに真正面から取り組んでいらっしゃる池添社長は大変すばらしいと思います。

里奈
サラリーマン投資家にとって、マザーズオークションはどのような使われ方をしていますか？具体例を挙げてご紹介していただけますでしょうか？

池添
マザーズオークションは多くの不動産投資家の皆様にご利用いただいておりますが、今まではセミプロともいえる方が多かったことも事実です。
しかし、昨今は一般の不動産投資ブームに乗って個人で研究された方が入門的に利用されるケースが増えています。
個人で不動産投資を研究した結果、当サイトの情報開示度、システムを適正に評価されご利用に至ったようなケースがあります。
一般的な広告サイトと違い、あくまでも売買を目的としているところを評価されたのだと思います。

福田
そうなんですね。オークションは購入する行為そのものなんですね。単に情報の検索だけではなく、申込、契約、所有権移転の一連の手続きが合理的に行うことができるんですね。
勉強ばかりして、行動に移さない方が多いのですが、マザーズオークションの参加者は実行力を伴った方ばかりなんですね。

里奈
サラリーマン投資家にとってマザーズオークションは一般の不動産取引と比較して、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？メリット・デメリットを三つづつぐらいご紹介していただけますでしょうか?

池添
メリットとしては、まず全国から売主、買主が参加できることです。
また、外部審査機関によるチェックをクリアした不動産事業者である全国1100社以上のマザーズオークション加盟店が取引を仲介することによる安心の提供も上げられます。
そしてなにより、不動産購入を目的としている33000人強のマザーズオークション会員へ効率的に物件紹介ができることです。
デメリットとしては、物件種別がまだ広範囲でないことです。リゾート部件などはまだそんなに多くありません。
また情報開示も他のサイトに比べれば抜きん出ていると自負しますが、まだまだ不十分であると考えています。
そして何よりももっと多くの参加者を増やすことです。参加者の増大こそがオークション成功の秘訣であり、参加者が増えれば増えるほどオークションの機能は安定すると考えます。

福田
アイディーユーさんのマザーズオークションの物件紹介は親切ですね。不動産業者のほとんどが表面利回り(グロス)で表記するのですが、マザースオークションでは実質利回り(ネット)で表記してくれているので判断が正確にできて助かります。

里奈
マザーズオークションにおいて、一般の不動産取引にはないサービスがあればご紹介ください。

池添
どなたでも入札を検討する前に、詳細な物件情報を見ることができます。一般的には購入を決めて始めて開示されるような資料も簡単にサイト上からダウンロードすることが可能です。実際にこの資料を基に入札前にローンの査定を受けている方もおられます。

福田
収益不動産はとりわけ物件の詳細調査が重要です。専門的にはデューデェリジェンスといわれていますが、アイディーユーさんではデューデリジョンスの子会社を持ち物件の透明性確保に力を入れていることがわかります。

里奈
すばらしいしくみですね。では入会の方法はどのようにすればよろしいでしょうか？

池添
入札希望者はマザーズオークションの会員に入会していただき、本人確認をさせていただくルールになっています。会員登録はマザーズオークションのサイトから案内にそって入力していただければ簡単に行えます。また、インターネット環境に無い方は、当社カスタマーセンターにお問合せいただければ、加盟店をご紹介の上、代理入札をご利用いただくことも可能です。

福田
他のインターネット上のオークションと同じしくみで、簡単そうですね。
ただ、他のインターネットのオークションとは金額が大きい買い物ですから、物件を選択する目利きの力が必要になるので、収益不動産の基本知識を付けてから利用されると良いと思います。

まとめ

1. 不透明きわまりない日本の不動産取引に風穴をあけたのがマザーズオークションです。透明性があるだけでなく、公正であることや、効率の良さが売りです。実際購入しようと思ったら売れていたり売り止めになっていることなど不動産取引には非効率な部分がありますが、マザーズオークションが先鞭を切って合理的な不動産取引を推進しています。

2. 収益不動産はオークションにピッタリのしくみです。土地やマイホームの場合だと、好みによって価値感が違うので値付けが難しいのですが、収益不動産ならネット利回りと築年数と立地の3要素で判断し、経済合理性で入札の判断ができるからです。

3. 東京には情報が多く集まっていますが、それ以外の地域では情報が少なく情報の格差が生じています。インターネットでのオークションなら一度に全国の物件を比較検討しながら自分の条件に合うものがあったら、入札できるので便利です。競売や公売のように保証金を積まなくて良いのも助かります。