第17回　今狙いどころのアパート投資物件

◆ゲスト　株式会社セレコーポレーション　執行役員　本部長　佐野　章

里奈　（ゲスト紹介）
株式会社セレコーポレーションはオーナー様の大切な土地を「持っているだけの資産」から「収益を生み出す資産」に変えるお手伝いを、コンサルティングから手がけるアパート専門のハウスメーカーです。本日は執行役員　本部長　佐野　章さんをお迎えし「今狙いどころのアパート投資物件　」というテーマでお話を伺います。　

福田
佐野さんにはいつもセレコーポションさんの主催する不動産投資セミナーにお招きいただき、ちょうど「ふくちゃんりなの不動産投資学校」のような内容のお話をさせていただいているんですよ。
本日は逆に佐野先生ということで、逆に色々教えていただきたいと思います。
それでは早速ファイナンシャルキャスターの里奈さんが質問し、佐野先生が答え、私が解説を加えながらすすめてまいりましょう。

里奈
1. セレコーポレーションさんでは不動産投資倶楽部を設立され、運営されているとのことですが、どのような趣旨でお作りになりましたか?そして具体的にはどのような活動をなされているのでしょうか?

佐野
ひとつは、セレコーポレーションでアパートを建築していただいたオーナー様にオーナー会などでお話を伺うと皆さん笑顔で『やってよかった。』とおっしゃっていただきます。これは首都圏内で比較的駅に近い物件だけに限定して提案するという当社の姿勢の結果と思います。
一方で、年金受難時代という背景から将来に不安を抱いている方は非常に多いです。公的年金が当てにならない時代に、自己責任において資産運用をしなくてはいけないこと頭では理解できてもハイリスクハイリターンの選択はなかなか思い切れません。
かといって銀行に預けていてもわずかな金利しかつかず将来に不安を残します。日本人の気質にあった大きく稼ぐことはできなくともある程度安定した収入の見込めるミドルレンジの投資先が必要ではないかという思いがありました。
オーナー会でのお客様の笑顔をみていますとアパート経営は日本人の投資気質に向いているのではないかと考え、お土地のご紹介から始める新築のアパート経営を目的とした不動産投資倶楽部をはじめました。
活動は年4回のセミナーで不動産投資倶楽部の説明を行い趣旨にご賛同いただけた方に会員となっていただきます。約1年の活動の中で70名を越える会員数になり20棟を超える受注をいただいております。

福田
不動産投資倶楽部では、会員の状況に合わせて適切な物件情報を提供されているようです。
以前私が開発した不動産投資診断表もご利用になさっているようで、オーダーメイドの不動産投資のサポートをされているようですね。

里奈
2. 一般的には中古の投資物件の方が、割安のように思えるのですが、実際にはどうなんでしょうか?

佐野
中古と一言で言っても築浅のものもあれば築20年以上のものもありますので一概に言えません。ただ私どもの会員様で以前に中古を買われた方の例でいえば、瞬間的に10％を超える利回りで木造の中古アパートを5000万以下の手ごろな価格で購入されたんですが、購入2ヶ月後に200万程の修繕費が発生し半年後に2部屋空きが出て次が埋まるまで1ヶ月かかったそうです。
利回りに意識が行き過ぎて需要の弱い立地を選択したことが招いた結果です。また、私どもでお作りする新築アパートの30年間の事業収支を見ますと、30年間の総手取り収入が仮に1.5億としますと最初の10年で約半分の7000万強の収益を得ます。
これは将来の空室リスクや賃料の下落に加え減価償却の低下が要因ですがほんとに儲かる物件であればオーナーは手放さないと考えるのが自然です。

福田
今ではアパートの流動化の動きも活発になってきたので、色々なケースで中古物件も市場に出回ります。
新築より割安なものもあるでしょう。ただし、素人には建物の老朽化や耐震問題や物件の瑕疵の見分けが付きにくいと言えましょう。
新築であればそれらのリスクはクリアーできます。
セレさんの場合、分譲では無く、土地を斡旋していただきアパートを建築するというスタイルをとっているため、いわいる開発利益が乗っかりません。土地も原価、建物も原価で取得できます。したがって、その分の利回りが高くなるので悪くない話ですよ。

里奈
3. ズハリねらい目のアパート投資物件を教えてください。

佐野
入居需要のある駅に近く土地の建ぺい率が60％以上でその上坪単価の安い物件です。一般的にはそんな都合のいい物件ありますか？という話ですが、視点を変えればあります。例えば、従来住居系の土地の値段は一戸建て住宅を建てることを前提に価格が決められています。東南の角地で車がゆったり2台止められます。なんていうのはまさにそれです。
しかし、首都圏のワンルームに住む人のほとんどは車を持っていません。であれば、駅に近ければ前面道路を車が通れなくてもいいんです。前面道路幅員が2Mの土地は一戸建て用地としてはダメ物件で価格が３～4割抑えられます。
アパートの賃料は前面の道路幅員が2Mだから家賃5千円下げるとかにはなりません。むしろ、車が通れないことで騒音や事故といった事が緩和されます。これはほんの一例です、アパート建築を専業にしているセレコーポレーションは従来の不動産屋さんの目線ではなくアパート建築の建築目線で土地を捉えらえています。詳しくお知りになりたい方は是非セミナーにご参加ください。

福田
　戸建では不人気な、袋地の土地、変形地、借地、傾斜地、などはアパート経営では逆に狙い目となります。
　共同住宅では戸建住宅とは異なり防災上の観点から厳しい規制があるので、安い土地だからといって飛びつくのではなく、プランニングができる事を確認しなくてはなりません。
　
里奈
4. 佐野先生が思われるアパート投資の鍵はなんでしょう?

佐野
これは、不動産投資倶楽部の信条でもあります『アパートの適地を選ぶアパート作り』にも通じます。すなわち、立地が最大のポイントです。この立地は名前ではありません。自由が丘や代官山、恵比寿でなくてもいいです。例えば千葉県の柏駅はJRの乗降客だけで1日に135,000人です。これは山手線の恵比寿　五反田　浜松町に匹敵します。とにかく需要の強い駅、できれば5分以内であれば最高です。

福田
立地は確かに重要ですね。新築であれば、どんなところでも入居はあります。ところが古くなったときに苦戦します。
実はアパート経営のキャッシュフロー(手取り)と言うのは、年を経るにつれ厳しくなってきます。
その理由は経費で落ちる減価償却費や金利が減って、所得税が増え手取りが減るからです。さらに、修繕費の増加や家賃の下落が加わるとダブルパンチです。
なので、将来的にも大丈夫な駅前立地をお薦めします。
キャッシュフローを考えると、10～15年経った段階で売却を検討するのも一つの方法ですよ。

里奈
5. 最後に聴取者へのアドバイスを一言お願いします。　

佐野　
不動産投資に限らずいざ投資に踏み切るには思い切りが必要です。例えば、アパート経営するのに5000万の借り入れが必要とすると、現実に明日から5000万の借金を抱えることになります。何も、しなければ借金はゼロです。どちらが気楽かといえば間違いなく借金ゼロの方が気楽に決まっています。何かをうる為にはそれなりの代償が必要です。
アパート経営は所有と経営が分離しているのでアパートのオーナーが入居者の斡旋をするわけでも建物の管理をするわけでもありません。経営のノウハウは専門会社が持っているので、立地さえ間違わなければ安定的な収入が見込めますのでぜひ思い切って一歩踏み出してみてください。

福田
そうですね。勉強ばかりして行動されないケースが多いですね。行動するために勉強する(
情報収集する)という姿勢が大切ですね。


まとめ

1.　素人の方は、リスクの少ない新築物件から不動産投資をはじめるのが良いでしょう。中古の場合、見えない部分があるからです。たとえば修繕費や入居率や賃料の下落に直面することがあるので注意が必要です。
2.　アパート適地と一般の戸建用地とはあきらかに違います。消費では無く投資なので、立地のブランドや日当たり、地形にこだわらず、利便性と採算性で選択するということが必要です。
3.アパート経営の勝負所は10年目からです。なので立地にはこだわりましょう。所有する土地がアパート適地でないと思ったら、アパート適地に組み替えることも検討しましょう。