第16回　アパート投資の実際

◆ゲスト　株式会社セレコーポレーション　執行役員　本部長　佐野　章

里奈　（ゲスト紹介）
株式会社セレコーポレーションはオーナー様の大切な土地を「持っているだけの資産」から「収益を生み出す資産」に変えるお手伝いを、コンサルティングから手がけるアパート専門のハウスメーカーです。本日は執行役員　本部長　佐野　章さんをお迎えし「アパート投資の実際」についてお話を伺います。　

福田
佐野さんにはいつもセレコーポションさんの主催する不動産投資セミナーにお招きいただき、ちょうど「ふくちゃんりなの不動産投資学校」のような内容のお話をさせていただいているんですよ。
本日は逆に佐野先生ということで、逆に色々教えていただきたいと思います。
それでは早速ファイナンシャルキャスターの里奈さんが質問し、佐野先生が答え、私が解説を加えながらすすめてまいりましょう。

里奈
1. セレコーポレーションさんは唯一のアパート専門のハウスメーカーでいらっしゃいますが、お持ちの土地にアパートを建設するだけではなく、土地をご紹介してアパートの建築を行っていますが、何時頃からなさっているのでしょうか?また、そのニーズは多いのでしょうか?

佐野
土地からご紹介してアパート建築を提案していくスタイルを積極的に進め始めたのは昨年の4月からになります。もともとは、ご質問の通りセレコーポレーションという会社は鉄骨系のハウスメーカーとして首都圏のアパートに特化して建築を行っておりましたアパート専門メーカーですので地主さんに対して『アパート建てませんか？』というスタンスでした。それが近年土地をお持ちでないお客様から私的年金としてのアパート経営についてお問い合わせが多くなり、従来の『アパート建てませんか？』というスタイルに加え『アパート経営買いませんか？』と言うスタイルを作りました。いわば市場のニーズに促されて出来上がったスタイルといえます。

福田
市場の声と言うことですね。だからこの流れは本物と言って良いと思います。

里奈
2. 佐野先生はアパート投資についてうさぎとカメのたとえで説明されます。詳しく解説してください。

佐野
ウサギとカメの寓話は、地味でもカメのように堅実にコツコツやればウサギにも勝てるという話ですが、もしウサギが怠けなかったら勝負はウサギの圧勝ではないかという話です。まさにアパート経営などの資産運用所得とサラリーマンの受取る勤労所得の関係もウサギとカメの関係と同じです。福田先生や先週のゲスト本郷先生と言った専門家のお話を聞いても年金受難の時代を背景に資産運用所得に対する税制は優遇される傾向にある一方で、勤労所得に対する税制は強化されています。ですから、同じ稼ぎでも資産運用で得た稼ぎと、勤労で得た稼ぎではストライドもスピードも資産運用が有利です。よくアパート経営は一家に稼ぎ手が一人増えたようなものだといいます。アパート経営によって毎月30万の手取り収入を得られるとすれば、額面月給40数万の稼ぎ手がいるのと同じだからです。その上この稼ぎ手は、ご飯も食べないし病気もしないし文句も言わずに寝ないで働くまさに怠けないウサギです。

福田
アパート経営のオーナーには女性が多いですが、一家の稼ぎ手だったんですね。ご主人よりよほど働き者かも知れません。
口答えもしませんし、浪費もしません。
心強いパートナーになっているんですね。

里奈
3. 土地から購入して、はたして収支が合うのか、素人目に見ても不思議なんですが、具体例で説明していただけますでしょう?

佐野
よくあるご質問です。私もこの仕事をしていなければ土地も持ってないのに土地から買って収支が合うなんて虫のいいことがあるのだろうかときっと思ったと思います。
結論から言えば収支の合う場所に計画すれば合います。例えば、7坪程度のワンルームで家賃が7万円取れるエリアにアパートを計画したとします。
中央線で言えば国分寺から国立あたり、京浜東北線で言えば神奈川方面なら磯子あたり埼玉方面なら浦和あたりをイメージしてください。
そこに10世帯のアパートを建てるとして建築関係のコストが1世帯あたり500万程度かかり10世帯で5000万と想定します。
この10世帯のアパートを建築するのに必要な土地面積は60坪程度と思います。
これを坪当たり80万強の5000万で取得したとします。つまり、土地建物合計で1億かかる想定です。
この事業費1億に対し賃料は7万×10世帯月額70万、年間で840万ですから表面の利回りは8.4％となります。1億もの計画を全額自己資金でされる方は少ないですから、自己資金比率20％で計画したとして残り8千万を借り入れでまかなったとします。
金融機関によって金利差はありますが、30年間の固定金利は現在3.5％程度で8000万の借り入れだと月々の返済は約36万となります。満室時の賃料が70万ですから返済は賃料の約半分になりますので公租公課を考えても30万弱は手元に残る計算になります。

福田
一つの目安として、家賃収入の半分までのローンの支払でしたら健全な計画と言えます。
土地代、建築費、家賃この三つの数値で決まりますが、意外に比重が大きいのが家賃と建築費なのです。
土地は相場がありますが、建物は会社によって随分開きがあります。建築費がリーズナブルな会社を見つけてからの土地探しをお薦めいたします。

里奈
4. アパート投資をされる方はどのような方が多いですか?

佐野
サラリーマンの方が中心で30代中盤から40代の拡大思考の強い層と、50代の団塊の世代の方で差し迫った退職後の生活を豊かにしたい層に分かれるようです。
他に自営業の方で本業の調子がいいうちに儲かった資金を安定したアパート経営で運用し将来に備えたいという方もいらっしゃるようです。
例えばラーメンの繁盛店のオーナーが『日銭商売だけでは将来不安だから、今のうちにアパートで安定収入を確保したいんだ』といったケースです。

福田
プロスポーツ選手なども、現役が短いので、ある程度収入が貯まったらアパート投資をするのも良いと思います。
そういう意味ではフリーのアナウンサーなども良いかも知れません。
里奈さん、友達をセレさんに紹介してやってください。
ただし、くれぐれも自己責任ですよということを付け加えてくださいね。

里奈
5. アパート投資を実際に行った方の声にはどのようなものがありますか?

佐野
何のノウハウもなく少ない自己資金で大金を借りてほんとに儲かるのか心配だった。という声が多いようです。それが、予想以上に入居付けもよく自信がついたとおっしゃいます。年配の方はもっと早くからやっとけばよかったとおっしゃいますが、バブル期では地価が高すぎたことと金利が高かったので収支は合いませんでした。若い方は２棟目のオーダーをいただくケースが非常に多いです。すべてはアパートの適地を選択したことが要因です。

福田
確かにご年配の方は「あなたに後10年早く逢っていれば良かった」などと言われることはありますねえ。
今日はメリットの話が中心でしたが、メリット・デメリット両方あるということも知っておいてください。
デメリットとよりメリットの比重が重いと思ったら検討してみてください。


まとめ

1. 土地を取得してアパート建築を行うというのは、供給側からの発想でスタートしたのではなく、消費者からのニーズから生まれたものです。土地代や建築費はバブルの時代から下がり続けたにもかかわらず、家賃はあまり下がらなかったので、実際やってみると案外上手くいくもんだなあということが判って自然発生的に広がったのです。

2. 現役の現場の声として、リアリティーがあったと思います。首都圏で言えば東京23区の他に国道16号線までの範囲で賃料にマッチしたアパート適地を見つけることによって、自己資金20%で土地を取得してのアパート経営が実現できることを教えていただきました。

3. 実は土地を購入してからのアパート経営はいつの時代でもあった話ですが、最近特に活発になった背景には、年金問題で言われるように自分の身は自分で守るという自己責任の考え方や、投資信託のような金融商品がポピュラーになって、投資に対する垣根が低くなったことがあげられます。
投資があまりにも身近な存在になってきたので、本やセミナーで、できればこの番組でしっかり勉強していただいてからすすめるようにしていただきたいと思います。