第12回　広瀬流不動産投資の極意　～前編～

◆ゲスト　株式会社不動産投資アドバイザー　代表取締役　広瀬智也

里奈　（ゲスト紹介）
本日のゲストの株式会社不動産投資アドバイザー　代表取締役広瀬智也さんをご紹介いたします。
1972年北海道生まれ。1995年東京大学法学部卒業。総合商社勤務、不動産関連の上場企業役員を経て、2004年㈱不動産投資アドバイザーを設立。自ら不動産投資を進め、年間3000万円を越す家賃収入を得る一方で、個人投資家に対し、セミナーやコンサルティングを通じ不動産投資のサポートを行っています。

福田
広瀬社長はサラリーマン投資家だったのですが、ミイラ取りがミイラになったというか、今では自らの体験を基に、不動産投資の極意を個人投資家に伝える先生となっています。
本日のテーマは　広瀬流不動産投資の極意　～前編～　ということですが、自らの体験で得た不動産投資の極意を語ってもらうことにいたします。

里奈
１．広瀬社長は株式会社不動産投資アドバイザーの代表者であり、自らの不動産投資の経験を活かし不動産投資のコンサルティングをされています。そもそも広瀬社長が不動産投資を始めたきっかけは何ですか？

広瀬
ロバートキヨサキさんのベストセラー「金持ち父さん・貧乏父さん」を読んで不動産からの家賃収入に興味を持った

そのとき、不動産のベンチャー企業にいて、ビルのオーナーさんと接することが多かった。
その中で仲の良いオーナーさん数人に「どうやったらあなたのようなオーナーの立場になれるか？」を聞いて回り、その方たちも最初は小さいところからはじめていて不可能じゃないと思った。
不動産のベンチャー企業が上場したのを期に退職。そのなかの一人のところに弟子入りし、不動産の購入や管理手法、ファイナンスについて学び、自分でも投資をはじめることができた。

今は自分自身の投資経験、他の人へのアドバイスの経験をふまえて、みなさまの不動産投資のサポートをさせていただいています。

福田
主要業務が不動産貸付業ということで、余力で不動産投資コンサルタントを行っているということでしょう。
広瀬社長も不動産が根っから好きなんでしょうね。


里奈
２．広瀬社長の現在所有する不動産の概要をご紹介ください。また、できる範囲で結構ですので、その経営的指標（利回り、ＣＣＲ、ＩＲＲなど）をご紹介いただいて解説いただけますでしょうか？

広瀬
まず利回り、最寄り駅の規模・駅からの距離、建物の築年数などを総合的にみて振るいにかける。

その上で、キャッシュフローがまわる物件かどうか？というところをチェックします。
家賃はもちろん、経費、銀行融資、減価償却、税金など複雑に絡んできて、株式投資のように実際に手元に残るお金がわかりにくい。私の一冊目の著書「キャッシュフローを生む不動産投資」は、キャッシュフローをきちんと把握をして投資をしましょうということを書いています。また弊社では、キャッシュフローをひと目で把握できるシミュレーションソフトを開発し、サイト上でみなさまに提供しています。

また不動産投資は、入居者が確保できる物件なのか、というところは最重要ポイントだと思っています。
さきほどお話した不動産ベンチャーに在籍していたとき、空室に困っているオーナーさんをたくさん見てきました。住居の場合、ビルと違って、家賃をさげるとある程度入居者が確保できるのですが、ビルの場合、立地でかなりの部分が決まってしまいます。そういう困ったオーナーさんを見てきているので、空室が多かったり、家賃が下落傾向のエリアの物件には手を出しません。利回りも絵に描いた餅ですから。
おかげで今保有している物件は１００％の稼働率です。

福田
やはり企業秘密ということですね。
物件の探し方について触れていただきましたが、論理的にキャッシュフロー（要するに手取り）を計算するということが大切であるということですね。
一方では場数を踏んで、計算する前に体感的に判別できるスキルも必要な気がします。これだという物件が見つかったときに、念のために詳しくキャッシュフローをシュミレーションしているんでしょうね。

里奈
３．広瀬社長の著書「不動産経営の常識・裏ワザ・隠しワザ」の中で人に支えられてこその不動産経営とありますが、具体的にはどのようなことなのでしょうか？

広瀬
不動産経営を成功させるには、不動産に関する知識はもちろん、賃貸管理、税務、法務、建築などさまざまな知識が要求されます。
それらの各方面のプロフェッショナル、例えば税務だと税理士、賃貸管理については不動産会社といったように、プロを上手く活用することで、有効的、効率的な不動産経営ができると思っています。

自分はコアになる知識を全般的にもっておき、必要に応じて彼らと相談すればよいのです。

例えばリフォームや清掃について、自分でやろうとするオーナーさんもいますが、
僕は自分が出て行かなくてよいところは多少コストを払ってでもお願いをし、それによって空いた時間で、コンサルティングの依頼を受けたり、セミナーの講師をしたり、自分の得意なことに時間を割くことができるのです。

福田
不動産投資も経営の一つだということを今まで再三申し上げてきました。専門家・実務家をマネージメントするスキルがあれば、それぞれの専門分野まで詳しく知る必要はないということですね。
大手のように組織的でなくとも、ネットワークで仕事ができる時代なので、サラリーマン投資家でも不動産投資ができてしまうんですね。

里奈
４．サラリーマン投資家の方々の多くは金融機関からの融資で苦労が多いと聞いています。広瀬社長はどのようにして融資を受けられることに成功されたのですか？また、これから不動産投資をされる方に対して、金融機関から融資を受ける際のアドバイスをお願いいたします。

広瀬
一つ目の物件は政府系の金融機関からかりて購入しました。
商業用の物件でなかなか民間の金融機関が融資してくれない中、政府系の金融機関が物件の将来性、僕の将来性に期待をして融資をしてくれたのだと思います。

これから投資をされる方については、銀行に融資を申し込んで断られることを怖がらないこと、銀行について勉強することが大事だと思っています。

僕も一つ目の物件を購入する際は７－８行の銀行に断られましたし、これまでもカズ多く断られてきます。断られても、銀行員とのやりとりを通じて、銀行側の考え方、どのように申し込めばより可能性が高いのか？などを感覚的につかむことができます。

福田
不動産投資でやることは物件収集と資金調達の二つしかありません。良い物件を仕入れれば資金調達も楽になります。
資金の調達しやすい物件と優良物件に若干の違いはありますが、銀行が融資しやすい物件というのは銀行から見て、安全・安心の収益不動産と言えるでしょう。
ローンがつかなかった場合白紙にできる停止条件付契約は売主から嫌がられます。したがって条件交渉も弱気になってしまいます。ある程度、融資の裏づけを取った上で売買契約を行うことがポイントになりますね。
そういう意味でも、ローンの停止条件を付けず購入する買取転売業者が有利となっています。


まとめ

１． 物件の選び方のコツです。まずはたくさん見ることが先決です。今はインターネットで簡単に見つけられます。不動産投資サイトというキーワードを打ち込めば、各社の情報が見られます。その時に、利回り、駅の規模、駅までの時間、築年数を主に見ていきます。これはと言うものが見つかり、購入を検討する段階になったらキャッシュフローすなわち手取りの計算をして判断します。
２． 不動産経営には幅広い分野の専門知識が必要です。自分ですべて覚えきるのは不可能なので、外部の専門家・実務家に依頼できる体制を整えておきましょう。
３． 融資の引き出しに苦労するケースが多いのですが、数多くの金融機関をあたることも一つの方法です。商業系の建物であれば中小公庫のような政府系金融機関も有力な融資先です。