第1回　不動産投資利回りの考え方

福田財産コンサルへのホームページに届いたご相談

私は来年定年を迎える住宅メーカーに勤めるサラリーマンです。
定年後は年金生活となります。のんびりした生活もいいのですが、
急に生活レベルを下げるのはいやなんです。
長年勤めた会社からある程度まとまった退職金をいただける予定ですが、
その退職金からの金利収入は期待できません。

不動産投資であれば、金利以上の高い運用が可能と聞いていますし、
銀行の融資を足せば、より収入も増やせそうな気がします。

私は今までこのような経験が一度もありませんので、何をどうして良いのか判りません。
福田先生、私のようなものが不動産投資をして良いのでしょうか？
また、どのくらいの収入が期待できるのでしょうか？


ふく
退職金は使えばすぐなくなりますし、金利は0.2％なので1000万円預けても2万円にしかなりません。

りな
でも生活レベルは下げたくないですし、趣味にもお金は必要ですから、ある程度の余裕ほしいですよね

ふく
不動産投資の利回りは確かに預貯金よりはるかに高いですが、リスクも高い。
例
アパート1棟　6000万円とします。
ワンルームが６戸です。
家賃平均７万円とすれば、月42万円になります。年収504万円となります。
表向きの表面利回りは8.4％になります。

りな
確かに8.4％は高そうに見えますが、経費や空室のことも考えた方がいいんでしょ。

ふく
はいその通りです。
固定資産税、管理費などの維持費が15～20％なので約７万円の１戸分は支出で消えます。
また、空室率を常に1戸空いているとみれば4戸分が稼ぐことになります。
そうすると、7×4＝28万円が収入です。年間にすると336万円の収入になります。
6000万円預けたら336万円の利息が付いたことになるわけです。
実質利回りは5.6％ということで、預貯金よりはるかに高いリターンになりますね。

りな
だけども、6000万円は退職金だけでは届かないですね。

ふく
届かないときに、銀行に協力してもらうんですよ。
1/3の2000万円は現金を用意し、2/3の4000万円を銀行から借ります。
25年返済、金利3％ですと支払が19万円の支払となります。

そうすると1戸分は空室、一戸分は経費とすると4戸分の収入28万円になるんですが、
ローン19万円を引くと、残りは月額9万円となりますね。

りな
ちょっと少ないような気がしますね。

ふく
ところが、月9万円、年間にすると108万円ですが、2000万円の投資で得られたわけです。
そうすると、年間の投資利回りは5.4％ということになります。

りな
ヘエー確かに0.2％の預貯金金利よりは高いですね。

りな
だけども建物は古くなるし、やがて寿命がきませんか？

ふく
はい、そうなんですよ。建物は減価償却しますので、まるで元金が目減りするようなものなんですよ。
6000万円のアパートの土地代3000万円、建物代3000万円とします。半分づつですね。
3000万円のアパートが30年で寿命がくるとすれば、年間100万円づつ目減りすることと同じなんですよ。
そうすると、年間108万の手取りから、建物の消耗分も計算に入れると、残りはたったの8万円となります。

りな
アパート経営って意外に儲かんないの　なんかガックリ

ふく
一概にそうとは限りません。
努力によって、空室率を下げたり、建物の寿命を延ばすこともできるんですよ。
何よりも、土地・建物という資産が残るわけですよ。
いつでも売却して換金することもできます。

プロの観点からすれば
最終的な評価は売却してみたときに、どれだけお金が増やせていたかということです。

そもそも論ですが
退職金を取り崩して生活費で消耗していくよりは、不動産投資を行い、投資によって得た家賃収入を消費するほうが、あきらかに健全ですよねえ。


まとめ

＊不動産の利回りと預貯金の利回りは全く別なものです。
　不動産の表面利回りは　売上ベース　経費を見ていません。
　空室率も見ていません。
　あくまでも、実質利回りで判断することが大切。

　経費は20％、空室率は10％程度見ておいてくださいね。

＊ 建物には寿命があります。
だから減価償却費が認められているのです。
減価償却後の金額を手取りとして判断してください。
ここで、赤字になるのであれば止めましょう。

＊ 土地・建物を所有してる満足感は自己満足の世界
常に、今いくらで売れるかを意識していてください。