不動産業社やハウスメーカーの多くの人が「"満室保証"だから安心して建築して下さい」と賃貸住宅経営を勧めている。ここで言う満室保証のほとんどが一括借り上げ（サブリース）となっている。つまり転貸である。管理会社が建物を借り上げるから、保証というよりそういう契約形態ということである。もっとわかりやすく言えば、所有と経営を分離し、建築主はオーナーとしての役割を担い、管理会社が経営を行うということになる。
　管理会社は大賃貸住宅経営会社と思ってもらえば良い。一括借り上げは他の仕事が忙しく面倒はイヤという方には最適であるが、空室が心配だからと考える方には向かないシステムである。そもそも空室が出そうなエリアや建物の場合、管理会社は一括借り上げを行わない。保証というより、経営代行と考えた方が理解しやすいだろう。
　一括借り上げの場合、通常賃料の１０％を差し引いてオーナーに９０％渡る。礼金や更新料も管理会社のものとなるので、実質１０数％の代行手数料と言える。各管理会社の空室率が数％なので会社の粗利は１０％程度となっている。仮に賃貸住宅の粗利が３０％の場合、オーナーが三分の二、管理会社が三分の一の取り分となる。一括借り上げの場合、賃料を決定するのは管理会社となる。空室率を下げるために、辛い査定賃料になりがちである。新築であれば、査定賃料より高めに募集をしても決まることが多い。査定賃料の差額を含めれば１５％以上のロスをしていることになる。
　なお、査定賃料は２年毎の見直しを特約にしていることが多い。であれば管理会社にとって空室のリスクはきわめて少なくなる。二年以内に競合が現れたり、市場環境が変わったとしても再査定価格の合意によってのみ一括借り上げ契約が継続されるからである。賃貸住宅経営もりっぱな経営の一種である。オーナーではなく経営者を目指してほしい。保証を目的とする一括借り上げは筋違いと言えよう。