資産家の投資家への成長パターンがある。まずは、所有している敷地に小さいアパートを建築する。はじめて借金をするので心配でたまらない。ところが、順調にアパート経営がうまくいくことが分ると、今度はどっしりとした賃貸マンションを建築する。建築費が膨らみ、大きな投資となる。多少、駅から離れていても、土地を持っているので、建物のグレードを上げたり、賃料を下げることによってなんとか成り立つ。
　建築費が割高なので、利回りが低い。投資額が大きくなるので、手元に残る金額はそこそこだ。一度、借金をした経験があるので、今度は度胸が付き、多少の心配はあるものの全額ローンで建築する。
　自分のお金を出すことなく、他人の資金（銀行ローン）で資産が持て、かつ、店子からの家賃収入で現金を手にすることができていることに違和感を持ちながらも満足する。
　次の段階として、不動産投資を検討する。まずは、なじみの住居系の賃貸経営である。今まで、全額ローンで建ててきたので、不動産投資でも全額借入ができないか検討する。ところが、多くの場合担保不足になるので、別件担保を要求され、やむなく自宅用地などを担保提供する。
　表面利回りで8％以上であれば、返済年数によもよるが、全額ローンであっても収支がプラスになることがわかり、不動産投資のうまみを知る。
　このパターンで更に別の収益物件の購入を検討し、資産の拡大を図る。このころには、借金にも慣れ、レバレッジ効果（てこの原理による投資額の拡大）の恩恵を実感する。
　ここまで来ると次はオフィスビルへの投資となる。とりわけ、駅前のオフィスビルを所有する満足感は格別なものである。アパートと比較して、管理費は高いものの、建物の傷みも少なく、入居者のクレームも少なく、ビル経営は以外に簡単なことがわかる。
　アパート・マンション・オフィスでは利回りに限界があることに気付く。多少の蓄えもできたので、今度はリスクがあってもリターンの大きい投資を検討する。
　コマーシャル系ともなると、購入を検討する人々も減り、競争が少なくなる。たとえば、一階の店舗、倉庫、ホテル、駐車場などであれば利回りが10％期待できる。