不動産投資物件として商品化をするためには、おおよその収益を確定させなければならない。既存建物は空室がある場合が多いので、まずリフォームを行い空室にテナントをつける。そして、賃料収入を確定させ投資家に利回りを示す。
　入居付けに際しては、今まで空室であったことから賃料の見直しが必要となってくる。住居系の場合なら、入居者の流動性が高いので、相場を調査し近隣相場より”お得感”を出せば埋まる。事務所系の場合は、流動性が低いので、賃料の調整だけでなく、一定期間のフリーレントにするなどの提案が必要だ。
事務所系の場合、多くは半年前に貸主に解除の通知を行う、すぐ引越ししなければならなくなると賃料がだぶるので、その間を無料にするなどテナントの立場を考慮しなくてはならない。また、引越しに伴う費用の一部を負担するという意味で一定期間の賃料を据え置くということもある。
いずれにせよ、テナントが確定し、ある時期からの賃料が確定しない限りは、投資物件として商品化できないので、それらの予算を含んで投資物件の価格を判断することになる。
もっとも、テナント付けまでの時間がかかるのであれば、賃貸管理会社に一括借り上げをしてもらうなどして、先に収益を確定させるもできる。住居系であれば、大手の賃貸管理会社が一室から家賃保証をしてくれる。管理会社から見れば、一室だけの家賃保証では事務コストが見合わないので、他の部屋の管理や建物の管理を任せてもらうことを条件に引き受けることもある。
事務所系は家賃保証が難しいと言われているが、条件次第では今でも一括借り上げを行ってくれる。その条件として多いのが、管理会社の指定するリフォームを行うことである。
賃料の設定も新たに見直される。事務所系では空室のリスクが高いので、家賃保証は募集賃料の７０％ぐらいになることもある。最近では、募集賃料と成約賃料の差が開いているうえ、空室になってから決まるまでの期間が長くなっているので、３０％ほどの手数料を支払うことは当然かも知れない。管理会社により、借り上げ賃料の査定が異なるので比較して決めると良い。