投資家の投資利回りの判断基準として、表面利回りベースで中古が10%以上、新築が8%以上、を一つの目安としている。もちろん、築年数や立地、敷地の広さなどによって変わるのであるが、ここでは大まかな目安として理解していただきたい。
　新築アパートが土地込みで10%の利回りを得られるとしたら、ぜひ検討したいという投資家は多いはずである。では、その物件の取得の仕方を紹介しよう。
　一棟売りの新築収益物件の利回りは8%が相場であることは冒頭で説明したが、これは建売だからこのような利回りになっているのだ。業者の開発利益が含まれているので、原価で考えれば10%前後の利回りになっているはずである。
　そこで、自らアパート用地を取得して、建築請負を行い、入居管理の手配を行うとなると、この開発利益分が投資家本人に帰属するのである。
　まず、土地の選び方であるが、駅から10分以内、コンビニ等が近くにあり、相場より安く買える土地を探すことになる。相場より安いのを探すためには、国有宅地の入札、業者の売り急ぎの土地、ハンディキャップがあるもののアパートならOKである土地を選ぶ。
　次に建物であるが、直接に職方に頼むか、もしくは大手メーカーの下請けをやっているような施工会社にお願いすると良い。末端の施工会社に直接お願いすることによってコストは大幅に削減できる。
　このとき、事業計画が立てられなくてはならない。市場の分析、家賃の動向、金融機関の融資条件、土地取得費、設計費、建築費、諸費用などを数値にまとめシミュレーションすることになる。数値の裏づけがないのに、土地が気に入ったからといって始めてはならない。
ただし、開発リスクもあるので、リスク対策も必要だ。購入した土地が、間口が不足し、条例によってアパートの建築許可が下りないこともある。建築許可が下りたとしても、近隣の反対運動にあって、建築できないか、大幅なプランの見直しを余儀なくされることもある。また、予定した賃料で入居者が付かないこともある。これらのリスクを回避できる力があることが前提である。