第22回　定期借地権の収益性　～地価水準低いエリアで効果～

定期借地権はバス便や不便な立地でも事業が可能であると言われる。しかし、どの程度の立地ならば定期借地権が良いのだろうか。
　一言で言えばアパート経営が厳しいエリアである。厳しいエリアというのは表面利回り１０％以下のエリアである。経費２％、減価償却４％、金利４％とすれば手取りがゼロになるからだ。では１０％以下とは、建築費が坪（３．３平方メートル）６０万円の都心では坪当り賃料５，０００円以下、５６平方メートル（１７坪）のファミリータイプなら家賃８５，０００円以下のエリアである。建築費が坪５０万円の郊外では坪当り賃料４，１６６円以下、同じく家賃７０，８２２円以下のエリアである。建築費が坪４０万円の地方では坪当たり賃料３，３３３円以下、同じく家賃５６，６６６円以下のエリアである。このエリアで現金によるアパート経営ならいざ知らす、借入によるアパート経営となると将来に渡り、空室の不安・家賃下落の不安・金利上昇の不安・老朽化の不安が付きまとう。
　定期借地権であれば上記の一切の不安がなく、確実な収益が得られる。定期借地権の収益は年間に土地価格の２％弱確実に得られる。その上、年間１．７％の固定資産税と都市計画税が合算でおおよそ５分の１になる。ちなみに１．７％の保有コストとは５９年で資産がゼロになる程重い。建築費の差は全国さほど開きがない、家賃の差も２倍程度の差でしかないのに地価の差は１０倍以上開く。
　定期借地権は土地価格から収益が決まるので、地価が高い方が有利ではあるが、地価が高い地区ほどアパートの利回りもよくなるので一概には判定できない、したがって実際に両者の収支計画表を比較検討する必要がある。逆にいえば地価が安く、アパートの収益が見込めないエリアであれば、確実に定期借地権の収益力の方が高いことになる。
　地方で定期借地権が伸びているのは他の事業との比較において相対的に実質収益が高いからであり、地主さんは決して低リスク・安定性・節税効果だけで選んではいない。

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