第20回　定期借地権の活用　～アパートより高い収益性～

定期借地権が好調である。定期借地権普及促進協議会による調査では、００年の供給は過去最高の５，２５６戸と発表された。賃貸住宅経営のリスクが高い地区においても活用できるので、今後益々伸びていくだろう。
　定期借地権の魅力は、まず初期投資が不要であることだ。初期投資が不要だから、借入は不要、借入がないから返済がない、返済がないからリスクがないし、金利負担もない。
　次に税金、固定資産税が６分の１、都市計画税が３分の１になることと、土地の相続税評価が約６０％になることである。その他に安定した地代収入が入ってくること、しかも５０年間の満室保証と言っても良い。
　また、まとまった保証金が入ってくることである。この保証金には所得税も譲渡税もかからない上、長期に渡り無利息で運用できるのだ。リスクが無く、節税になり、安定収入が得られ、まとまった保証金が得られる。欠点が少なくトータルバランスの優れた土地活用の優等生とも言える。　しかしながら「収益性が低いのでは」と言われることも多い。では、収益性について検証してみよう。土地価格に対する、年間の収益は地代と保証金の運用益を合算した利回りで見ると約２％になる。５０年間にすると１００％になる、つまり５０年間で売ってもいないのに土地代分の収入が得られるのである。果たして５０年後に今の土地価格が維持できるだろうか、少子化により人口が８，０００万人になるとも言われている。
　土地の供給が増えつづけるのに、人の需要は減りつづける一方だから土地価格は長期的に下がっていくだろう。収益性についてはアパートとの比較が一番分かりやすい。アパートは売上額は高いものの、手取り収入に着目すると厳しい。投資額に対して経費が約２％、原価償却費が約４％、金利が約４％かかる。すなわち１０％の利回りがあって手取りゼロということである。アパートの利回りが１０％回らないエリアでは、定期借地権に限ると断言しても良い。

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