第19回　「小規模宅地制度」の利用法 ～資産組み換えで効果発揮～

小規模宅地の場合、固定資産税・都市計画税と相続税を下げることができる。農地に賃貸住宅を建設すれば、固定資産税の課税標準が６分の１、都市計画税の課税標準が３分の１になる。しかも戸数が増えれば増える程、その恩恵を受ける土地の範囲は比例して広くなる。
　相続税については評価が５０％減になるものの、不動産貸付業の場合、合計で２４０平方メートルまでのみが対象である。したがって、３，３００平方メートル（１，０００坪）を保有する郊外の大地主さんにとっては焼け石に水。概算で相続税を算出する場合誤差程度だから、私は計算にも入れていない。
　ところが、最近無視するということができない状況が生まれてきた。都心への資産の組替えが注目されているからである。先ほどの３３００平方メートルの場合、路線価が坪３０万円では３億円の相続税評価であるが、この土地を事業用資産の買い替え特例を活用し、都心の土地７０坪を１．８億で購入し、１．２億の賃貸マンションを建設した場合は次のようになる。
　土地の評価が小規模宅地の評価減で９０００万円、さらに貸家建て付け地なので約２０％下がり７２００万円になる。建物は固定資産税評価が相続税評価になるのでおおよそ半額の６０００万円、さらに借家権が付き３０％下がり４２００万円となる。土地建物の合計が１億１４００万円だから、３億の評価から見れば６２％下げることができる。
　子供が二人の場合、一次・二次相続の合計が２０００万円以下なので現金納付も射程距離に入る。小規模宅地の評価減をフル活用した成果だ。
　賃貸マンションの表面利回りが１５％とすれば、年間１，８００万円の売上となる。経費率を２５％見たとしても１，３５０万円の税引き前収入が実現する。郊外にオール借金の賃貸住宅を建設しても経費倒れの心配や、物納用地を食いつぶす相続破産の心配がある地主さんは資産の組替えを検討して見よう。不動産市況の流れに加え、税制も都心部や中心部への移行を後押ししている。

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