等価交換は複雑で難解だと思われる地主さんが多いが、一言で言えば一部土地を売却して同じ敷地内で賃貸住宅を購入するということである。その際、土地売却の譲渡税が免除されることが税制上のメリットである一方、購入した賃貸住宅の減価償却がその分経費計上できないので、所得税・住民税・事業税が増加する。また、譲渡税分の遺産総額が増えるので、その分相続税が増加するなどの税制上のデメリットがある。いずれにせよ、無借金経営を実現する、優れた事業手法の一つである。
　通常マンションデベロッパーは小規模の等価交換を避けるため、大型の等価交換が多い。そのため交換で得た賃貸住宅の賃料も相当な金額となる。したがって、所得税・住民税・事業税の実行税率が２６％を超えることが多い。ということであれば、２６％の譲渡税の免除による節税より、後の増税の方が大きいことになる。これが以前の譲渡税率が３９％の時代であれば、節税の方が勝ることも多かった。
　私はできる限り他の優先順位の低い土地を売却し、譲渡税を納めて手取りの資金で好きな土地に賃貸住宅を建設することをお勧めしている。土地の名義がマンションのように敷地権となることもなく、権利関係が単純明快である上、トータルの節税効果が高いこと、さらには建築する場所の制約がないために土地が有効に活用できるからである。また交換比率で業者と揉める必要がない。なお敷地が限られているなど、立体買い替えしか選択の余地がないならば等価交換である。
　交換比率のせめぎ合いの話であるが、業者は販売価格つまり経費込みの価格で土地と建物の交換比率を考える。地主さんは建築原価と土地価格とが同じであるべきだと主張する。地主さんには購入の優先権があるだけだということであれば、業者の言い分が正しい。ただし、まとめて多くのマンションを購入するお得意様と考えれば多少の値引きがあっても良い。その値引き分に相当するところで交換比率が前後するわけだ。