＜第１回　守りから攻めへの相続対策＞

こんなことを言うとコンサルタントらしくないですが、資産家の皆さん今はチャンスです。積極的に不動産投資を検討してみましょう。コンサルタントというと対策案の対比分析やリスクを分析行い、クライアントに判断を委ねるスタイルが多い。ところが、それでは無責任きわまりありません。クライアントの立場に立ちつつも、プロの視点でこうすべきだ。と提言すべきだと考えています。

具体的にお話しましょう。郊外に土地を持っていても、これからまだまだ下がるばかりで、固定資産税は高く、相続税評価も高いまま。賃貸住宅を建てるにしても、競争は激化し長きに亘り賃料を維持するのは大変困難です。それでは、思い切って「資産の組み替え」を考えてみてはいかがでしょうか？
事業資産の組み替えを利用し、譲渡税を繰り延べます。今ならたったの４％です。売却した資金で、都心もしくは中心地に収益不動産を購入するのです。

都心もしくは中心地は賃貸の需要が多く、賃料も安定しています。都心では地価の下げ止まり傾向もあり、資産の目減りがありません。

例えば都心において１ルーム２０戸の１棟売り賃貸マンションを３億円で購入します。家賃が年間２，０００万円入ります。利回りは６．７％です。維持費を引いた実質利回りは５．０％です。この利回りは低金利時代には魅力的です。都心に１０階建てのマンションを持つ楽しみもできます。ちょっと築年数が古かったり、都心から離れれば表面利回り１０％超の物件もあります。

さて、相続対策ですが、仮に上記のような場合、土地は貸家建て付け地として２１～２８％が控除され、事業用地としてさらに５０％の軽減が受けられます。このことにより、土地は約４０％の評価になります。建物は評価が約６０％，さらに借家権がつくことによって３０％落ちるので、建物も約４０％の評価になります。３億円の評価が１．２億円になるのです。

収益力がついて、価値が上がったにもかかわらず、相続税はグーンと下がります。税務署は未だに土地と建物を個別評価し、収益力では評価しません。投資家の間では、いくら賃料が得られるかで全てを判断し、逆算して価格を決めます。相続税の世界では、収益を生まない土地が高く、収益を生む収益物件の評価が低いのです。

こんなことを言うと、バブルの時に失敗した話が甦ってくることでしょう。「あの時、銀行や建築会社に勧められてやって損をした」。あの時と今は決定的に違います。バブル時はとにかく値上がり期待一色でした。利回りが３％程度で持ち出しになろうとも、将来高く売れるだろうということで、世の中全体がなりふり構わず不動産投資に参加しました。金利が７％、利回りが３％であれば、最初から－４％の持ち出しです。不良債権化したのは当然でしょう。

本連載は、相続税の課税対象者に対するものです。相続の課税対象者は、たったの５％です。しかも、相続を体験することは一生に１度か２度しかありません。クライアントには相続のプロがいないのは当然です。そこで、本連載から情報を得、『相続・資産運用で失敗しないための自己防衛策』を組み立ててください