福田財産コンサル | スーパー賃貸くん

スーパー賃貸くん

２階建てアパートのコストパフォーマンス
　　　　　　　　　　＋
３階建てマンションの高グレード、高土地利用効率

を両立させた、待望の３階建て賃貸マンションです。

賃貸経営を成功に結びつける、原理原則に忠実です。

■賃貸経営は短期回収が基本です。
　投下資本を8年で回収
　表面利回り15％、実質利回り12％前後（地域により異なります）

■賃貸経営は入居者に選んでいただくことです。
　第一印象で差別化
　外壁やエントランスの高級感の演出

■賃貸経営は維持コストの軽減がポイントです。
　外部の屋根・外壁はフリーメンテナンス素材に！
　共益費の削減が純賃料を高めます

高品質で低コストを実現。
従来の高コスト体質を改善！品質重視の姿勢は崩しません！

従来のマンション		スーパー賃貸くん
杭打ち不要
鉄筋コンクリート造や鉄骨造の賃貸マンションは自重が重く、基礎への負担が大きいため数十メートルに及ぶ杭打ちなど基礎補強に対する膨大な費用負担が発生します。	⇒	アメリカ生まれの2×4工法なので、頑強な構造体にもかかわらず自重が軽いので、基礎への負担が少なく、基礎補強費用が大幅に軽減できます。
短工期
鉄筋コンクリート造や鉄骨造は現場の作業に頼る部分が多く、工期が長く労務費が膨らみます。また、無駄な仮設費用にも余分な費用が発生します。	⇒	規格化された2×4構造材があらかじめ工場で生産され、現場では組み立て作業が中心となり、短工期と小人数施工体制で建築が可能となりました。
中間経費の排除
ゼネコン、ハウスメーカーの見積書でよくみられるように現場管理費、一般管理費、経費といった具合に幾重にも経費が重なっています。これは、下請け、孫請けという具合に仕事が流れているからで、衣をたっぷりまとったエビフライのようだと揶揄されることもしばしばです。	⇒	大手ゼネコンやハウスメーカーの末端の施工業者が直接施工します。したがって、中間経費が一切ないために、数十パーセントにおよぶ経費が削減できます。もちろん、優良施工店なので品質は十分に確保されています。また、プロの建築家が直接管理するので、高度な品質管理が可能です。
品質重視
高コスト体質をかかえながら、コストダウンを行うためには、本来必要であるものをオプションとしたり、廊下・階段などの屋根や目隠しなどを省くなどの機能の低下を余儀なくされていました。	⇒	オプションは一切ありません。プロとして必要であると思われるものは最初から装備しています。高コスト体質の改善によって生まれた余力を、本来の品質へ資金を投下します。これによって短期回収を実現しつつ、長期安定経営も可能としました。

スーパー賃貸くんのメリット
①短期回収	⇒	利回り15％　8年で投下資本を回収
②重厚感のある高級外壁素材	⇒	16ミリ　シリコンアクリル塗装　60分耐火
③メンテナンスフリー	⇒	勾配屋根　外壁メジ無し・塗装十年保障
④建築家による自由設計	⇒	どんな敷地も可　自宅併設も可
⑤外構計画	⇒	一体化してプランニング、街づくりに貢献
⑥フル装備	⇒	バルコニー、廊下・階段屋根、目隠し、一階シャッター、エアコン、付帯・外構工事、ネームプレートなど
⑦充実の設備	⇒	システムキッチン、洗面化粧台、洗濯機置き場（防水パン）、ユニットバス、ガラス戸付き建具、フローリング
⑧ペット使用	⇒	オプションでご用意しております。
⑨２×４工法	⇒	地震・台風・火災に強く、経済的耐用年数が長い
⑩事業撤退時	⇒	解体費が安く、撤退コストが少ない

こんな敷地に有効です。
１	建ぺい率50％、容積率100％の住宅地域
	2階建ての場合容積率が余ります。
２	建ぺい率６０％、容積率150％の住宅地域
	3階建ての場合容積率いっぱいに建てられます。
３	駐車場を少しでも増やしたい地域
	2階建てと比較し、同じ戸数を取ったとしても多くの駐車場が確保できます。
４	準防火地域
	防火地域以外ならどこにでも建築可能です。
５	角地、二方向道路
	避難通路が確保しやすいので、ムダな空き地が少なくて済みます。

「スーパー賃貸くん」の建築確認申請
3階建て以上の共同住宅は特殊建築物扱いとなり、耐火又は準耐火建築物としなければなりません。スーパー賃貸くんは2×4工法なので、「木造3階建て共同住宅」として申請します。ところが、以下のように基準が厳しく設計士泣かせの規定となっています。
①	構造制限　一時間の加熱時間による準耐火性能
②	避難上の制限　避難上有効なバルコニー　非常用の進入路4ｍ、周囲通路3ｍ
③	防火上の制限　外壁の開口部等の防火設備
ただし、上記の規定には緩和措置があり、但書きを丹念に読み込むことによって、制約を解除することができます。この緩和措置を活用することによって、敷地をフルに活用することが可能となります。この緩和措置を活用した、確認申請は各役所で初めてのできごとでした。私どもは「木造3階建て共同住宅」の緩和措置を活用したパイオニアとして、首都圏の各地域で実績を創ってきました。

マンション経営を決め細やかにサポートします。

Ｑ１	2×4工法とは？	アメリカの住宅で主流の建築工法で、通常5階建てまでの建築に利用される。主に2インチと4インチの角材を規格化して、壁を構成することにより、施工性・耐震性・耐火性能を向上させた。日本では100年以上前より導入され、札幌の時計台などが今でも現存しています。3階建ての場合ｍ構造計算付き付なのでより安心です。
Ｑ２	耐用年数は	建物の経済耐用年数は、建物管理の善し悪しと途中の経済的支出（修繕）によって大きく差がつくので一概には言えません。給湯器などの消耗品の取替えを行えば、法的耐用年数の22年を超える30年は維持できます。建物管理を計画的に行えば次世代（50年間）まで稼ぎ続けてくれるでしょう。。
Ｑ３	上下階の音は大丈夫？	準耐火構造だから、外壁は16㎜の60分耐火仕様になっているため遮音性能は抜群です。隣室とは界壁で区切られているため心配いりません。賃貸では上下階の音も問題がよく言われます。スーパー賃貸くんでは15㎜の強化石膏ボートを使用した界床構造となっているため、遮音性が大幅に向上しました。また吊天井を採用しているので、階下への振動を緩和させています。住宅金融公庫の基準でもある重量床衝撃音L65をクリアーさせました。
Q４	入居保障は可能ですか？	大手賃貸管理会社と提携しているので、お好みの会社に借り上げてもらえます。賃貸管理会社からも評価の高い仕様なので、賃料査定も納得がいくものとなるでしょう。一括借上げであれば、空室の保証がなく安心して経営できますが、ご自分で管理され、経費節減を図ることも可能です。

同一の敷地に建てた場合の事業シミュレーション

		スーパー賃貸くん	鉄筋コンクリート3階建て	木造アパート2階建て
概要	構造	2×4工法	鉄筋コンクリート	木造
	階数	3階	3階	2階
	耐火性能	準耐火	耐火	？
	戸数	18戸	18戸	12戸
	間取り	1K	1K	1K
	建築費（戸あたり）	525万円	683万円	504万円
	建築費総額	9450万円	1億2285万円	6048万円
収支	賃料（戸あたり）	6.6万円	6.8万円	6.0万円
	年間収入	1426万円	1469万円	864万円
	年間実収入	1140万円	1175万円	691万円
	年間ローン返済額	629万円	818万円	403万円
	年間手取り収入	512万円	357万円	289万円
	月間手取り収入	43万円	30万円	24万円
利回り	表面利回り	15.1％	12.0％	14.3％
	実質利回り	12.1％	9.6％	11.4％
	資金回収	8.2年	10.4年	8.8年
※ローンは全額借り入れ、20年返済、3％の金利設定で計算　※年間経費は収入の20％で計算　※建築費は敷地条件や規模により変更します。　※建築費は税込みです。

なんと！鉄筋コンクリートと比較して23％の工事費の削減で、手取り利益は43％増

理由は、損益分岐点を越えた部分が手取りの利益になるからです。