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「相続・資産運用で失敗しないための自己防衛策」
Ｐｒｏｄｕｃｅｄ ｂｙ http://www.fukuzai.com ２００５／１０／２４号
このメルマガは、相続・資産運用のスゴ腕 株式会社福田財産コンサルが、 「資産家や資産家にアドバイスをする立場の方」へお送りする、ノウハウマガジンです。 資産総額３００億円のコンサルの経験をベースに、明日からでも応用できる実践的な情報 を提供します。
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インデックス
１．代表取締役 福田郁雄のコラム
「税効果利回り」
２．相続・資産運用の得得情報
□◆□◆ 福田郁雄のコラム □◆□◆
税効果利回り
例えば、資産5億円の資産家が相続対策を兼ねて2億円の不動産投資をしたとします。年収1,600万円、利回りは8%。ところが、節税効果が6,000万円あったとすると、2億円で購入しているのですが、節税効果6,000万円を含めて考えますと実質1億4,000万円で取得したことになります。年収1,600万円は変わらないので、利回りは11.4%ということになります。
このことを、私は税効果利回りと呼んでいます。あくまでも税効果利回りは計算上の話しですから、相続対策が理由であれば利回りの低い物件を取得してもよいと言っているのではありません。それでは、このメカニズムを説明しましょう。
資産5億円、配偶者なし、子供1人の場合の相続税は1億7,300万円です。ここで都心の一棟売り中古マンションを2億円全額ローンで購入したとします。土地の評価は貸家建付け地として21%落ち、さらに事業用地として50%の評価減がされます。併せると土地の評価は約60%落ちることになります。建物については固定資産税評価として課税されるのでおおよそ時価の60%で評価され、さらに借家権によって30%落ちます。併せると建物の評価も約60%落ちることになります。ここでは土地も建物も約60%の評価が下がるので、土地と建物の比率は考える必要はありません。
2億円の不動産投資物件を購入することにより1億2,000万円の評価を下げることになります(2億円×△60%)。したがって、2億円で購入した資産は8,000万円に圧縮されます。資産3億円の場合、同条件で相続税を計算すると、1億1,300万円となります。何もしない場合1億7,300万円だったので、6,000万円の節税効果となります。2億円の投資が実質1億4,000万円の投資となります。
仮に資産2億円の人の場合は、同条件で3,900万円の相続税が250万円となり、納税の心配から解放されます。資産2億円の人がさらに資産2億円増やし、年間1,600万円の収益力を付けたにもかかわらず、相続税が大幅に減るのは不思議なことです。あきらかに、相続税評価の考え方の前提がおかしいと思われます。借地や借家となれば、収益を生み収益還元法によると評価が上がるはずなのに、日本の税法では借地や借家のマイナス面しか見ていないので評価を下げてくれます。
□◆□◆ 相続・資産運用の得得情報 □◆□◆
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